ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ВЕЩНЫХ ПРАВАХ

1.

2. Состояние действующего законодательства и практики его применения

2.1. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) раздел II "Право собственности и другие вещные права" открывается самостоятельной главой 13 "Общие положения".

Вместе с тем нормы, содержащиеся в данной главе, в основном посвящены праву собственности и не могут рассматриваться в качестве общих положений, относящихся ко всем вещным правам. Исключение представляет лишь статья 216 ГК РФ, которая содержит примерный перечень ограниченных вещных прав и некоторые правила, направленные на их регулирование.

Общие положения о праве собственности имеются в статье 209 ГК РФ. Однако данными общими положениями не охватываются ограниченные вещные права. В известном смысле могут быть признаны общими положениями, направленными на регулирование как права собственности, так и иных вещных прав, правила, содержащиеся в статьях 210 - 211 ГК РФ: о бремени содержания и риске случайной гибели имущества, имея в виду действие общего принципа возложения того и другого на собственника, если иное не установлено законом (т.е.

правовыми нормами об ограниченных вещных правах).

Остальные нормы, содержащиеся в главе 13 ГК РФ (о субъектах права собственности и о приватизации государственного и муниципального имущества - статьи 212 - 215 и 217), направлены исключительно на регулирование именно права собственности.

2.2. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками (пункт 1 статьи 216 ГК РФ), включает следующие вещные права: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты; право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

Данный перечень носит открытый характер. Более того, соответствующая норма не содержит указания о том, что иные вещные права могут быть установлены лишь федеральным законом.

В настоящее время помимо вещных прав, названных в пункте 1 статьи 216 ГК РФ, иные вещные права, а также права с неясной правовой природой предусмотрены как самим ГК РФ, так и некоторыми иными кодексами и федеральными законами. К примеру, в качестве особых вещных прав в ГК РФ (статья 292) регулируются права членов семьи собственников жилого помещения. Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено вещное право пользования жилым помещением, признаваемое за гражданами, проживающими совместно с собственником помещения (статья 31), а также за гражданами, которым пользование жилым помещением предоставлено по завещательному отказу (статья 33). Право пользования имуществом, предоставленное по завещательному отказу, предусмотрено также пунктом 2 статьи 1137 ГК РФ. Согласно Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ) религиозным организациям земельные участки могут предоставляться на праве безвозмездного срочного пользования (пункт 1 статьи 36), а казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям - на праве ограниченного пользования земельным участком (пункты 3 и 4 статьи 36).

На практике реализация возможности введения законодателем новых (не предусмотренных ГК РФ) вещных прав породила множество дополнительных проблем, связанных с тем, что нередко не определяется содержание и правовой режим соответствующих вещных прав, не соблюдаются элементарные требования юридической терминологии, предусматриваются дополнительные основания прекращения указанных прав, противоречащие самой природе вещных прав.

Более того, применительно к ограниченным вещным правам, предусмотренным ГК РФ (статья 216), принятыми позже федеральными законами устанавливались разного рода ограничения и запреты (например, права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком). Отмеченные обстоятельства оказывают негативное влияние на стабильность имущественного оборота.

2.3. Активное нормотворчество в области регулирования вещных прав, приводящее к возникновению противоречий и коллизий между ГК РФ и иными федеральными законами, породило множество трудностей в судебной практике и не способствует обеспечению защиты прав и законных интересов субъектов соответствующих вещных прав. В условиях нестабильного правового регулирования вещных прав попытки обеспечения единообразного применения законодательства путем судебного толкования соответствующих правовых норм и подготовки разъяснений по практике их применения оказываются малоэффективными.

Так, некоторые разъяснения практики применения норм ЗК РФ, определяющих режим вещных прав на земельные участки, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в настоящее время уже не могут служить средством обеспечения единства судебной практики.

2.4. Вместе с тем в статье 216 ГК РФ имеются некоторые нормы, которые действительно могут рассматриваться в качестве общих положений, относящихся ко всем вещным правам. Речь идет о положениях, определяющих признаки вещных прав, в частности право следования и вещно-правовую защиту (пункты 2 - 4 статьи 216).

3. Оценка действующего законодательства

3.1. Весьма серьезный недостаток действующего законодательства состоит в том, что в ГК

РФ (глава 13) отсутствует полноценное регулирование общих положений о вещных правах, которые представляли бы собой вынесенные за скобки принципиальные правила, относящиеся ко всем вещным правам и порядку их правового регулирования.

Примером могут служить структура и содержание проекта книги 3 Гражданского уложения Российской империи "Вотчинное право", в которой раздел I "Общие положения" включал пятнадцать полноценных статей, предопределявших всю систему правового регулирования вещных ("вотчинных") прав.

Аналогичным образом построена структура норм о вещных правах в современном законодательстве ряда восточно-европейских государств.

3.2. Другим недостатком является открытый характер перечня вещных прав, содержащегося в ГК РФ (статья 216), что в принципе допускает как введение новых вещных прав (причем не только федеральным законом), так и любые основания их возникновения.

В том же дореволюционном проекте книги 3 Гражданского уложения Российской империи содержался закрытый перечень вещных ("вотчинных") прав (статьи 740 и 917) и обеспечивалось их исчерпывающее регулирование.

3.3. Перечень вещных прав, установленных действующим законодательством (с учетом не только ГК РФ, но и иных федеральных законов), оказался далеко не полным, что существенно обедняет имущественный оборот.

В указанном перечне отсутствуют такие традиционные и признаваемые развитыми правопорядками вещные права, как: право застройки, узуфрукт, ипотека и некоторые другие. Соответствующие вещные права и их детальное регулирование содержатся, например, в Гражданском уложении Германии (§ 1030 - 1089, § 1113 - 1190), Гражданском кодексе Нидерландов (статьи 201 - 226 книги 3, статьи 101 - 105 книги 5). Предусматривались указанные вещные права и в дореволюционном проекте книги 3 российского Гражданского уложения (статьи 951 - 993, статьи 1029 - 1039, 1040 - 1110 и др.).

3.4. К сожалению, ГК РФ не содержит принципиальных положений, которые могли бы служить фундаментом для всей системы правового регулирования вещных прав.

По-видимому, именно в ГК РФ должно содержаться исчерпывающее регулирование вещных прав, за исключением только тех случаев, которые будут предусмотрены в самом ГК РФ. При этом, предоставляя другим федеральным законам возможность детализировать регулирование вещных прав, ГК РФ должен исключительным образом определять виды вещных прав и их содержание, а также основные параметры и необходимые ограничения правового регулирования соответствующих вещных прав.

3.5. В ГК РФ не проведено четкое разграничение вещных прав от иных гражданских прав. Многие обязательственные права сегодня наделены признаками, присущими только вещным правам. Так, непременный атрибут вещного права - право следования можно обнаружить в обязательственно-правовых отношениях по договору аренды (статья 617), ренты и пожизненного содержания с иждивением (статья 586).

Вещно-правовыми способами защиты наделяется всякий законный владелец - участник обязательственно-правовых отношений (статья 305).

В целях устранения данного недостатка в общие положения о вещных правах можно было бы включить норму, ограничивающую распространение правил о вещных правах на иные субъективные (или только обязательственные) гражданские права.

3.6. В общих положениях о вещных правах было бы целесообразно иметь отдельную статью о вещно-правовой защите, включающую в себя закрытый перечень вещно-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав и основные особенности их применения.

4. Предложения по совершенствованию законодательства

4.1. Включить в ГК РФ статью "Вещные права", которая могла бы содержать следующее определение вещных прав - к вещным правам относятся право собственности и ограниченные вещные права на чужие вещи, которые дают лицу непосредственное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею в пределах, предусмотренных ГК РФ. Данная статья также должна содержать правила, определяющие общие основные признаки всякого вещного права (права собственности и ограниченных вещных прав), в частности, следующие положения:

а) вещные права возникают по основаниям, установленным ГК РФ и изданными в соответствии с ним законами;

б) перечень вещных прав определяется исключительно ГК РФ;

в) содержание вещных прав определяется ГК РФ; порядок их осуществления определяется

ГК РФ и изданными в соответствии с ним законами;

г) вещные права обременяют вещи (имущество), обеспечивают их обладателям господство

над соответствующими вещами (имуществом) и следуют за вещью;

д) вещные права имеют преимущество перед иными имущественными правами на

соответствующие вещи (имущество);

е) в отличие от иных субъективных гражданских прав, в случае нарушения вещных прав они подлежат вещно-правовой защите;

ж) соотношение правомочий собственника и обладателя ограниченного вещного права определяется правилами о соответствующем вещном праве;

з) вещные права на чужие вещи подлежат государственной регистрации (учету) и возникают с момента такой регистрации (учета).

4.2. Включить в ГК РФ статью "Виды вещных прав", содержащую указание о том, что вещным правом является право собственности, а также исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, состоящий из следующих вещных прав:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности;

- право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис);

- право застройки земельного участка;

- сервитут;

- право личного пользовладения (узуфрукт);

- ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право ;

- право приобретения чужой недвижимой вещи;

- право вещных выдач;

- право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности.

4.3. Включить в ГК РФ статью "Правовое регулирование вещных прав", содержащую следующие положения:

а) основания возникновения и прекращения вещных прав, их виды и содержание определяются исключительно ГК РФ;

б) правовой режим, особенности субъектов и объектов вещных прав и порядок их осуществления определяются ГК РФ, а также иными законами в случаях и в пределах, установленных ГК РФ;

в) нормы, содержащиеся в других законах и предусматривающие иное регулирование вещных прав, чем ГК РФ, вступают в силу не ранее внесения соответствующих изменений в ГК РФ.

4.4. Включить в ГК РФ статью "Объекты вещных прав", предусмотрев в ней следующие положения:

а) вещные права устанавливаются на индивидуально-определенные вещи, а также на вещи, определенные родовыми признаками, в случае их индивидуализации;

б) в случае приобретения совокупности вещей (в составе имущественного комплекса, комплекта товаров и т.п.) вещное право возникает на каждую вещь;

в) ограниченные вещные права на имущество принадлежат лицам, не являющимся собственниками этого имущества;

г) право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, относящимся к государственной или муниципальной собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком (эмфитевзис), право застройки могут быть установлены только в отношении земельного участка;

д) право приобретения чужой недвижимой вещи и право вещных выдач устанавливаются в отношении земельных участков и иных объектов недвижимости, а сервитут - на те же объекты недвижимости, за исключением помещений;

е) право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право устанавливаются на объекты недвижимости, а также на объекты движимого имущества при условии регистрации либо учета соответствующего права;

ж) право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности, устанавливается на недвижимое (кроме земельных участков) и движимое имущество;

з) вещные права на земельный участок или иной объект недвижимости возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено ГК РФ.

4.5. Включить в ГК РФ статью "Осуществление вещных прав", содержащую следующие положения:

а) обладатели вещных прав осуществляют принадлежащие им правомочия соответственно по владению, пользованию и распоряжению вещью в пределах, установленных ГК РФ и иными законами, и не нарушая права и законные интересы других лиц;

б) при наличии нескольких вещных прав на одну и ту же вещь преимуществом обладает вещное право, возникшее ранее (старшинство вещных прав);

в) раздел, объединение вещей либо присоединение вещи, обремененной вещным правом, к другой вещи не влечет прекращения соответствующего вещного права (обременения), если иное не установлено законом или соглашением сторон. Альтернативой могла бы служить норма, запрещающая подобные действия собственнику вещи без согласия обладателя вещного права.

4.6. Включить в ГК РФ статью "Защита вещных прав", содержащую следующие положения:

а) о наделении обладателя вещного права, включающего в свое содержание правомочие по

владению вещью, правом на предъявление виндикационного и негаторного исков;

б) о наделении обладателя вещного права, содержание которого ограничивается

правомочием пользования вещью, правом на предъявление негаторного иска;

в) о праве лица, чье требование обеспечено чужой вещью, получить удовлетворение своего

требования за счет соответствующей вещи.

В данной статье целесообразно также определить некоторые принципиальные положения, направленные на регулирование порядка применения вещно-правовых способов защиты, в частности:

- о праве собственника имущества, в отношении которого установлено ограниченное вещное право, на использование вещно-правовых способов защиты наряду с обладателем указанного ограниченного вещного права и порядке его реализации;

- о недопустимости применения вещно-правовых способов защиты для защиты иных гражданских прав;

- об особенности защиты вещных прав на недвижимое имущество, состоящей в том, что вещно-правовые способы защиты в случае, если соответствующее вещное право на объект недвижимости зарегистрировано не за истцом, а за другим лицом, применяются только при условии, что зарегистрированное право оспорено истцом путем предъявления требования о признании права. В частности, надлежащий собственник (обладатель иного вещного права), утративший владение объектом недвижимости, в случае государственной регистрации соответствующего вещного права на этот объект за другим лицом должен оспорить зарегистрированное право (предъявить иск о признании своего права) в качестве обязательного условия для предъявления виндикационного иска; названные требования должны быть предъявлены одновременно. Причем если нет оснований для удовлетворения виндикационного иска, в том числе вследствие истечения срока исковой давности, то в удовлетворении такого иска о признании права тоже должно быть отказано.

В эту же статью следует включить положение о том, что в случае ареста вещи собственник или обладатель иного вещного права на нее может требовать освобождения вещи от ареста (исключения из описи).

4.7. В связи с введением в ГК РФ новых структурных подразделений о владении и об отдельных ограниченных вещных правах предлагается в разделе II ГК РФ "Вещное право" выделить четыре подраздела: подраздел 1 "Владение", подраздел 2 "Общие положения о вещных правах", подраздел 3 "Право собственности", подраздел 4 "Ограниченные вещные права".

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

1. Состояние действующего законодательства и практики его применения

1.1. В действующем ГК РФ положения о праве собственности содержатся в главах 13 - 18, 20 раздела II "Право собственности и другие вещные права". При этом структурно обособлены от положений, регулирующих иные вещные права, только нормы, содержащиеся в главе 14 "Приобретение права собственности", главе 15 "Прекращение права собственности" и главе 16 "Общая собственность", а в главах 13, 17, 18 и 20 содержатся правила, регулирующие как право собственности, так и другие вещные права.

Нормы, содержащиеся в главах 13 - 16 и 20 ГК РФ, являются общими для всех видов объектов права собственности. Отдельные специальные положения о праве собственности в ГК РФ имеются только в отношении таких объектов, как земельные участки (глава 17) и жилые помещения (глава 18).

1.2. Ряд разъяснений практики применения норм ГК РФ о праве собственности содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Некоторые из этих разъяснений к настоящему времени уже устарели ввиду изменения законодательства.

2. Оценка действующего законодательства

2.1. Нуждаются в совершенствовании ряд норм, содержащихся в главе 13 ГК РФ, устанавливающей общие положения о праве собственности.

2.1.1. Действующий ГК РФ (глава 13) не содержит законодательного определения права собственности, а указывает в статье 209 лишь на содержание субъективного права собственности в виде триады правомочий (владение, пользование, распоряжение). Представляется, что подраздел о праве собственности должен открываться статьей, определяющей право собственности, с указанием, помимо триады правомочий, такого его основного признака, как наиболее полное господство лица над вещью, включающее возможность совершения в отношении вещи любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и законные интересы других лиц.

2.1.2. В нормах о субъектах права собственности (статьи 212 и 213) положение пункта 4 статьи 213 ГК РФ (где содержится перечень юридических лиц - некоммерческих организаций, которые, являясь собственниками приобретенного ими имущества, могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами, а при ликвидации такой организации ее учредители (участники, члены) не имеют права на ликвидационный остаток) не в полной мере соответствует современному законодательству о юридических лицах и поэтому должно быть скорректировано с учетом не только действующего законодательства, но и Концепции развития гражданского законодательства о юридических лицах.

2.1.3. Нормы ГК РФ, регулирующие право государственной и муниципальной собственности (статьи 214 и 215), не содержат положений, направленных на разграничение права государственной и муниципальной собственности, а также не предусматривают каких-либо критериев отнесения тех или иных объектов к государственной (Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации) или муниципальной собственности. Не регламентируется названными статьями также и порядок передачи имущества из государственной собственности в муниципальную. В связи с этим данный вопрос в настоящее время решается на основе Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации,

краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", а применительно к отдельным объектам - регулируется специальными законодательными актами (в частности, в отношении земельных участков, статьями 16 - 19 ЗК РФ и статьей 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

2.1.4. В действующем ГК РФ отсутствуют нормы, определяющие порядок правового регулирования права собственности на движимое и недвижимое имущество. Отсутствие в нем правила, определяющего соотношение общих положений ГК РФ о праве собственности со специальными нормами, регулирующими право собственности на недвижимость и ее отдельные виды, способствует тому, что ГК РФ не служит основой для соответствующего правового регулирования.

2.2. В серьезной корректировке нуждаются правила о приобретении права собственности, содержащиеся в главе 14 ГК РФ. Для ее действующей редакции характерны следующие основные недостатки.

2.2.1. В настоящее время статья 219 ГК РФ, регулирующая приобретение и момент возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, рассчитана прежде всего на регламентацию отношений, возникающих по поводу зданий и сооружений, и не учитывает специфики таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения.

Особенностью правового режима указанных объектов является то, что в случае возникновения права собственности на жилые и нежилые помещения (а не права собственности на здание в целом как на единый объект) у собственника соответствующего помещения должно возникать также право на долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания, в котором помещение расположено. Причем если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании, возведенном на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, еще не проведен государственный кадастровый учет земельного участка, занятого этим зданием и необходимого для его использования (то есть соответствующий земельный участок еще не возник в качестве самостоятельного объекта гражданских прав), право на долю в праве общей собственности на земельный участок у собственника помещения должно возникать не с момента государственной регистрации его права собственности на помещение, а с момента возникновения земельного участка как объекта гражданских прав. Такое регулирование в настоящее время предусмотрено в отношении права на долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором расположены жилые помещения (статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Кроме того, в действующем законодательстве отсутствуют нормы, определяющие правовой режим находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, в период с момента государственной регистрации права собственности на помещения в здании и до момента возникновения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования. Это приводит к многочисленным злоупотреблениям со стороны государственных и муниципальных органов, которые распоряжаются соответствующими земельными участками по своему усмотрению (точечная застройка и т.п.). Гражданско-правовые способы защиты собственников помещений от подобных действий законодательством в настоящее время не предусмотрены.

2.2.2. Излишне жесткими представляются правила о самовольной постройке (статья 222 ГК РФ), которые, с учетом редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, по существу исключают возможность признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком и ориентируют на снос любой постройки, отвечающей признакам самовольной.

Неполнота и излишняя жесткость правового регулирования самовольных построек нередко приводит к сносу зданий, завершенных строительством (в том числе жилых домов), соответствующих всем строительным нормам и правилам, в ситуации, когда по вине государственных или муниципальных органов не были своевременно оформлены документы об отводе земельного участка либо административные разрешения на строительство.

Представляется, что здание, формально соответствующее признакам самовольной постройки, возведенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, может подлежать сносу только в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан и/или когда постройка возведена на особо ценных землях, где строительство не допускается вообще. В остальных случаях постройка должна на основании решения суда признаваться либо собственностью собственника земельного участка с возмещением им расходов застройщика на осуществление строительства в размере, определенном судом, либо собственностью застройщика, который в этом случае обязан уплатить компенсацию собственнику земельного участка в размере, определенном судом. При этом отсутствие разрешения на строительство может быть компенсировано проведением экспертизы, назначаемой судом.

В настоящее время законодательно не ограничен и не определен круг субъектов, имеющих право предъявлять иски о сносе самовольной постройки, что порождает трудности в правоприменительной практике. В частности, в законодательстве отсутствует указание на то, какой государственный орган уполномочен предъявлять иски о сносе самовольных построек, возведенных с нарушениями строительных норм и правил и угрожающих жизни и здоровью граждан.

2.2.3. В статье 223 ГК РФ явно выбивается из контекста содержащееся в ней нормативное положение о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимого имущества, включенное Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ, поскольку данная статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.

Кроме того, данное положение по непонятной причине имеет в виду возникновение права собственности у добросовестного приобретателя только недвижимого имущества.

Данная ситуация может быть исправлена путем включения в ГК РФ отдельной статьи о приобретении права собственности добросовестным приобретателем, в которой должны содержаться нормы, устанавливающие основание возникновения права собственности у добросовестного приобретателя как недвижимого, так и движимого имущества.

2.2.4. Регулируя такое основание возникновения права собственности, как приобретение его по договору, ГК РФ неоправданно ограничивается таким способом перехода права собственности, как передача вещи (традиция), хотя вполне допустимы ситуации, когда право собственности переходит без такой передачи.

Кроме того, сама передача трактуется как фактическое вручение, поскольку в силу статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента ее фактического поступления во владение приобретателя. Хотя нередко в имущественном обороте вещь предоставляется во владение приобретателя иным путем.

2.2.5. ГК РФ не предусматривает некоторых известных и нашедших отражение в законодательствах зарубежных государств способов приобретения права собственности и в этой части нуждается в дополнении.

В частности, целесообразно закрепление в ГК РФ норм, регулирующих право собственности на принадлежавшие разным лицам движимые вещи, которые были соединены или смешаны таким образом, что разделение их невозможно либо сопряжено с несоразмерными с их стоимостью расходами (в том числе сплавы, растворы и т.п.). В развитых зарубежных правопорядках данная ситуация регламентируется таким образом, что указанные объекты поступают в общую собственность вышеуказанных лиц в долях, пропорциональных стоимости вещей, каждому из них принадлежавших, а в некоторых случаях допускается приобретение права собственности на все имущество, полученное в результате соединения или смешения, собственником вещей, стоимость которых существенно превышает стоимость других соединенных или смешанных с ними вещей, с возмещением собственникам последних их стоимости (§ 947 - 948 Гражданского уложения Германии, статьи 573 - 574 Гражданского кодекса Франции, статьи 971, 973 Гражданского кодекса Квебека).

Отсутствуют в ГК РФ и нормы о таком основании приобретения права собственности, как приращение земельного участка естественным путем (речь идет о земельных участках, находящихся на берегах рек) в результате постепенного и незаметного намыва (наноса) грунта к берегу, отрыва части грунта от одного берега и присоединения этой части к другому месту того же берега или к противоположному берегу, а также в результате изменения русла реки, например, при ее осушении (статьи 556 - 559 Гражданского кодекса Франции, статьи 965 - 967 Гражданского кодекса Квебека).

2.2.6. Весьма неполным и недостаточным является регулирование такого основания возникновения права собственности, как истечение приобретательной давности (статья 234 ГК РФ).

Нормы, содержащиеся в статье 234 ГК РФ, явно не учитывают все многообразные ситуации, складывающиеся в имущественном обороте, требуя во всех случаях истечения установленного данной статьей срока приобретательной давности - пятнадцать лет для недвижимости и пять лет для движимого имущества.

Вместе с тем очевидно, что при наличии решения суда об отказе собственнику в удовлетворении иска об истребовании имущества у владельца ожидание истечения соответствующего срока является совершенно излишним, поскольку на этот срок объект по существу выбывает из оборота.

Поэтому в названных случаях принятие судом решения об отказе в иске собственнику должно служить не началом исчисления срока приобретательной давности, а непосредственным основанием возникновения права собственности у владельца имущества.

Норма пункта 4 статьи 234 ГК РФ о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы посредством виндикации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям, не только увеличивает фактический срок владения имуществом, необходимый для приобретения права собственности на него в силу давности, но и делает этот срок неопределенным, поскольку по правилу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по виндикационному иску начинается со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Такое положение не способствует правовой определенности судьбы соответствующего имущества в гражданском обороте.

Вместо этого в целях защиты интересов собственника имущества, которое находится у давностного владельца, можно по примеру развитых зарубежных правопорядков (см., например, § 941 Гражданского уложения Германии) установить, что предъявление иска об истребовании имущества прерывает течение срока приобретательной давности.

Содержащееся в статье 234 ГК РФ требование добросовестности давностного владельца в ряде случаев, по существу, делает невозможным возвращение в гражданский оборот соответствующего имущества. Представляется, что другие признаки, закрепленные в статье 234 ГК РФ, а именно - открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным, в своей совокупности являются достаточными для данного основания приобретения права собственности, а признак добросовестности является излишним. Такой подход, не обусловливающий приобретение права собственности по давности добросовестностью владения, был характерен для дореволюционного российского права и получил отражение в проекте книги 3 Гражданского уложения Российской империи (статья 907).

Кроме того, очевидно, что возникновение права собственности у добросовестного приобретателя должно регулироваться не нормами о приобретательной давности, а специальными правилами.

2.3. Нормы главы 15 ГК РФ об основаниях прекращения права собственности регулируют соответствующие отношения достаточно подробно и не требуют корректировки, за исключением такого основания, как отказ от права собственности (статья 236 ГК РФ). Недостатком нормы, содержащейся в указанной статье, является то, что она не учитывает специфики правового режима недвижимого имущества.

2.4. В ГК РФ имеются специальные правила о праве собственности, касающиеся только двух видов объектов: земли (глава 17) и жилых помещений (глава 18). Между тем фактически, с учетом иных законодательных актов, специальному законодательному регулированию подвергается право собственности на земельные участки, природные объекты, помещения (как жилые, так и нежилые), здания, сооружения и иные объекты недвижимости.

Учитывая изложенное, ГК РФ должен содержать основные положения, направленные на регулирование права собственности на соответствующие объекты гражданских прав, что должно найти отражение и в структуре ГК РФ. В частности, подраздел "Право собственности" раздела II ГК РФ должен включать самостоятельные главы о праве собственности:

- на земельные участки и иные природные объекты;

- здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества;

- жилые и нежилые помещения.

Предлагаемая структура может быть предопределена правилом о том, что к отношениям, связанным с правом собственности на эти объекты, подлежат применению нормы глав ГК РФ, содержащих общие положения, основания возникновения и прекращения права собственности, с особенностями, предусмотренными правилами, содержащимися в главах о соответствующих видах объектов недвижимости.

2.5. В серьезной корректировке нуждаются правила главы 17 ГК РФ о праве собственности на земельные участки.

2.5.1. Во-первых, в данной главе отсутствует определение самого понятия земельного участка как объекта права собственности в силу того, что оно было исключено из нее Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ. Понятие земельного участка в настоящее время необоснованно включено в ЗК РФ, предметом регулирования которого являются земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земель. Однако понятие земельного участка относится к сфере регулирования гражданского права и должно содержаться в ГК РФ, а не в ЗК РФ.

Во-вторых, в статье 260 ГК РФ не определено содержание права собственности на земельные участки, учитывая такие его специфические черты, как возможность ограничения права собственности (в публичных интересах, в интересах соседей и т.п.), возможность застройки земельного участка и т.д.

В частности, регламентирование ограничений права собственности на земельные участки в публичных интересах осуществляется в настоящее время не гражданским (за исключением норм статей 279 - 282 ГК РФ, регулирующих порядок изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем выкупа), а земельным законодательством, причем для этих целей избрана неадекватная данным отношениям конструкция "публичного сервитута" (статья 23 ЗК РФ), не имеющая аналогов в развитых зарубежных правопорядках.

С другой стороны, в ГК РФ практически полностью отсутствуют нормы так называемого соседского права, определяющего ограничения права собственности на земельный участок, закрепленные в законе, но призванные защитить не публичные интересы (интересы неограниченного круга лиц), а интересы собственников соседних земельных участков. Значение этой группы норм, берущих начало из римского права, имеет двоякий характер: с одной стороны, они способствуют формированию цивилизованных начал во взаимоотношениях между соседями, а с другой - служат мерилом противоправности действий ответчика при подаче негаторного иска.

Примером для законодательного регулирования указанных отношений может служить проект книги 3 Гражданского уложения Российской империи, который включал главу "Ограничения права собственности на пользу общую" (статьи 777 - 786) и главу "Ограничения права собственности на пользу соседей" (статьи 787 - 815), подробно регламентирующие соответствующие отношения.

В-третьих, в ГК РФ не нашел достаточного отражения такой специфический признак земельного участка, как его целевое назначение и соответственно обязанность собственника использовать земельный участок по его целевому назначению.

2.5.2. Нормы главы 17 и другие нормы ГК РФ (статьи 552, 553) в их первоначальной редакции допускали раздельное отчуждение земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, что было вполне оправданно в период принятия ГК РФ, поскольку вся земля находилась в государственной собственности и необходимо было обеспечить оборот недвижимого имущества. В результате действия норм о приватизации земельных участков ситуация существенно изменилась, поэтому ГК РФ должен содержать нормы, обеспечивающие единство земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости. В частности, в случае, когда собственник земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости совпадает в одном лице, должен действовать запрет на их раздельное отчуждение.

2.5.3. Действующий ГК РФ не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В настоящее время указанные отношения регулируются земельным законодательством (статьи 11.2 - 11.8 ЗК РФ). Между тем данные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны содержаться в ГК РФ.

2.5.4. Нуждается в упорядочении правовое регулирование отношений собственности и в целях имущественного оборота земельных участков, поскольку указанные отношения являются предметом гражданского, а не земельного законодательства. Соответственно, все нормы, регулирующие отношения собственности, объектом которых являются земельные участки (статьи 15 - 19, 35, 40, 42 - 44, 49 - 53, 56 ЗК РФ), подлежат изъятию из ЗК РФ и после соответствующей их переработки - включению в ГК РФ.

2.5.5. В случаях, когда земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением либо используется с нарушениями законодательства, ГК РФ допускает (статьи 284 - 286) изъятие земельного участка у собственника и продажу его с публичных торгов. Вместе с тем, предусматривая продажу изъятого земельного участка с публичных торгов, статья 286 ГК РФ не содержит положения о выплате собственнику вырученных от продажи средств (за вычетом расходов на проведение торгов), в отличие от аналогичной нормы статьи 293 ГК РФ о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение. Ввиду этого данные нормы могут быть истолкованы как допускающие безвозмездное изъятие земельного участка у собственника, что противоречит принципам гражданско-правового регулирования, основанного на равенстве участников и эквивалентности гражданско-правовых отношений. Представляется необходимым законодательно исключить возможность такого толкования указанных норм.

2.5.6. Отсутствие в действующем ГК РФ норм, регламентирующих отношения права собственности на природные объекты, способствует тому, что ГК РФ не служит основой для соответствующего правового регулирования.

На отношения собственности, возникающие по поводу участков недр, следовало бы распространить действие правил ГК РФ о праве собственности на земельные участки, предусмотрев, что соответствующие изъятия могут быть установлены специальными законами.

Нормы о праве собственности на водные объекты в настоящее время содержатся в Водном кодексе Российской Федерации (статья 8) и предусматривают, что по общему правилу водные объекты находятся в собственности Российской Федерации. Исключение предусмотрено в отношении пруда или обводненного карьера, расположенного в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности иным лицам (гражданам, юридическим лицам, муниципальным образованиям и субъектам Российской Федерации), - такие обособленные водные объекты находятся в собственности лица, которому принадлежит на праве собственности соответствующий земельный участок; раздельное их отчуждение не допускается. Соответствующие нормы необходимо перенести в ГК РФ, имея в виду, что в указанных выше случаях земельный участок и расположенный в его границах обособленный водный объект выступают в гражданских правоотношениях в качестве единого объекта гражданских прав.

Что касается используемого действующим законодательством понятия лесного участка (статьи 7, 8 Лесного кодекса Российской Федерации), то под ним следует понимать земельный участок с определенным особым правовым режимом, установленным специальным законодательством.

2.6. Отсутствуют в нормах ГК РФ о праве собственности правила, учитывающие специфику таких объектов, как здания, сооружения и иные объекты недвижимости. В целях устранения этого недостатка соответствующие специальные правила, касающиеся указанных объектов недвижимого имущества, могут быть сосредоточены в отдельной новой главе, в которую были бы, в частности, включены положения, содержащиеся в действующих статьях 271 - 273 ГК РФ. Именно для этих объектов характерна тесная связь с земельным участком, поэтому здесь должен быть последовательно проведен принцип единства земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости.

В связи с этим нуждается в урегулировании ситуация повреждения (гибели) здания или сооружения, которое исключает его использование по назначению. В этом случае за собственником здания, сооружения должно сохраняться право на земельный участок, а также право восстановить здание, сооружение без каких-либо дополнительных формальных ограничений. Аналогичное право должно быть предоставлено собственнику поврежденного (погибшего) здания или сооружения в случае, если ему отводился под строительство этого объекта земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Особым образом должно быть урегулировано правомочие пользования таким объектом - в рамках этого правомочия собственник здания вправе сдавать отдельные помещения (жилые и нежилые), находящиеся в здании, в наем, аренду, ссуду и т.п., причем в отношении таких договоров может быть исключено правило о праве следования (например, статья 617 ГК РФ), то есть смена собственника здания может влечь прекращение права пользования соответствующим помещением в здании (во всяком случае, в отношении нежилого помещения).

Специально должно быть регламентировано содержание права собственности на объекты незавершенного строительства. В случае прекращения строительства либо возникновения необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право собственности на него подлежит государственной регистрации, при этом собственником такого объекта в любом случае может являться только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка. Содержание права собственности на объект незавершенного строительства должно включать бремя (обязанность) завершения строительства этого объекта и введения его в эксплуатацию.

Подлежат включению в данную главу также нормы о праве собственности на такой вид недвижимого имущества, как технологический имущественный комплекс недвижимости, который должен быть введен в число объектов недвижимого имущества вместо предприятия. В отличие от предприятия, допустима первоначальная государственная регистрация на технологический имущественный комплекс недвижимости при его создании, имея в виду, что в дальнейшем он будет выступать в имущественном обороте в качестве единого неделимого объекта, а входящие в его состав движимые и недвижимые вещи становятся составными частями комплекса как единого объекта гражданских прав.

2.7. ГК РФ в главе 18 содержит специальные нормы о праве собственности на жилые помещения, однако отсутствуют в нем положения, регулирующие право собственности на нежилые помещения, имеющие аналогичную правовую природу.

Действующее законодательство рассматривает как жилые помещения (статьи 288, 289 ГК РФ), так и нежилые помещения (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имущества и объектов гражданских прав. Однако особенности жилых и нежилых помещений именно в качестве специфических объектов недвижимости не нашли достаточного отражения в законодательном регулировании их правового режима.

При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей.

Под помещением как объектом гражданских прав следует понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодную для использования. Помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова.

По признаку пригодности для проживания помещения делятся на жилые и нежилые. Легальное определение термина "жилое помещение" имеется в ЖК РФ (пункт 2 статьи 15), согласно которому жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Всякое жилое помещение, следовательно, пригодно для самостоятельного использования. Среди нежилых помещений можно выделить пригодные для самостоятельного

использования и иные (т.н. вспомогательные или служебные).

Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не юридической точки зрения. Имеющаяся регистрация права собственности на здание должна исключать возможность одновременной регистрации такого же по природе права на часть этого здания (помещение в нем). Однако неполнота действующего законодательного регулирования на практике нередко приводит к ситуациям регистрации двух и более субъективных прав собственности в отношении одной недвижимой вещи (на здание и на помещения в нем).

Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, то есть зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом смысле, самого здания. Вместо права на здание возникают (регистрируются) несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учетом установленных технических правил, регламентирующих возможность и пригодность помещений для самостоятельного использования. С другой стороны, лицо, за которым зарегистрировано право собственности на каждое помещение в здании, должно иметь возможность зарегистрировать свое право собственности на это здание как на единый объект недвижимости. Такая же возможность должна быть предоставлена собственникам всех помещений в здании, желающим объединить принадлежащие им помещения в один объект недвижимости и приобрести право общей долевой собственности на соответствующее здание. Действующий ГК РФ положений, регулирующих указанные отношения, не содержит. В настоящее время в законодательстве имеются лишь нормы, регламентирующие особенности осуществления кадастрового учета при преобразовании объектов недвижимости (статья 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Вместе с тем вполне допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание означает признание (без внесения соответствующих записей в реестр) права собственности того же лица на все помещения в здании. Эта презумпция может иметь значение в случаях такого использования собственником здания находящихся в нем отдельных помещений, которое не влечет отчуждения или возможности отчуждения помещений (например, передача собственником в аренду или безвозмездное пользование отдельных помещений в здании). Однако в данном случае в юридическом смысле речь должна идти не о распоряжении помещением как самостоятельным объектом недвижимости (который в данном случае отсутствует), а об осуществлении собственником здания, в котором помещение расположено, правомочия пользования принадлежащим ему зданием. В действующем законодательстве регулирование указанных отношений, учитывающее их специфику, отсутствует.

Признание помещения недвижимой вещью одновременно требует урегулирования вопроса о правовом статусе общего имущества здания. Действующий ГК РФ регламентирует этот вопрос только применительно к жилым помещениям, устанавливая в статье 289, что собственнику квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). При этом недостатком нормы статьи 290 ГК РФ, раскрывающей состав общего имущества дома, является отсутствие в ней упоминания о земельном участке, на котором дом расположен. Особенностью возникновения прав на земельный участок является то, что в силу закона с момента регистрации права собственности на помещение возникает право на долю в праве общей собственности на земельный участок. Кроме того, в ГК РФ в достаточной степени не отражены особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество дома.

В ГК РФ отсутствуют и нормы соседского права, применяемые к отношениям между собственниками (владельцами) жилых и нежилых помещений. Действующее жилищное законодательство практически эти вопросы не регулирует. Имеется лишь общая норма части 4 статьи 17 ЖК РФ, согласно которой пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

3. Предложения по совершенствованию законодательства

3.1. Нормы о праве собственности должны быть сосредоточены в самостоятельном подразделе 3 раздела II "Вещное право" ГК РФ (после подраздела 1 "Владение" и подраздела 2 "Общие положения о вещных правах").

Подраздел 3 "Право собственности" должен состоять из следующих самостоятельных глав:

- общие положения о праве собственности;

- приобретение права собственности;

- прекращение права собственности;

- общая собственность;

- право собственности на земельные участки и иные природные объекты;

- право собственности на здания, сооружения и иные объекты недвижимости;

- право собственности на жилые и нежилые помещения.

При этом имеется в виду, что нормы о защите права собственности и других вещных прав (действующая глава 20 ГК РФ) должны быть помещены не в подраздел 3, а в подраздел 2 "Общие положения о вещных правах" раздела II ГК РФ.

3.2. Включить в главу "Общие положения о праве собственности" положение, определяющее понятие права собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

3.3. Включить в главу "Общие положения о праве собственности" нормы, устанавливающие порядок разграничения права государственной и муниципальной собственности, определив четкие критерии отнесения тех или иных объектов к государственной (Российской Федерации либо субъектов Российской Федерации) или муниципальной собственности, а также порядок передачи имущества из государственной собственности в муниципальную и наоборот.

3.4. Включить в данную главу статью "Правовое регулирование права собственности на недвижимое имущество", в которой должны содержаться правила, в равной степени относящиеся ко всем видам недвижимого имущества, в частности, о том, что:

- право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации;

- правомочия по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом собственник осуществляет с учетом его целевого назначения и не нарушая прав и законных интересов других лиц.

Кроме того, подлежит закреплению в данной статье норма, определяющая соотношение общих положений о праве собственности и специальных правил о праве собственности на отдельные виды недвижимого имущества при регулировании соответствующих отношений, имея в виду, что должно быть предусмотрено субсидиарное применение общих положений о праве собственности к специальным нормам, содержащимся в главах об отдельных видах объектов недвижимости.

3.5. Включить в главу о приобретении права собственности, возможно дополнив действующую норму статьи 219 ГК РФ, правила, определяющие особенности приобретения права собственности на жилые и нежилые помещения:

- у собственника помещения при государственной регистрации его права собственности возникает право на долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором помещение расположено, а в случае если здание, в котором расположено помещение, возведено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то и право на долю в праве собственности на земельный участок;

- если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок, занятый этим зданием и необходимый для его использования, не прошел государственный кадастровый учет (то есть еще не возник в качестве самостоятельного объекта гражданских прав), право на долю в праве собственности на такой земельный участок собственник помещения приобретает с момента возникновения этого земельного участка как объекта гражданских прав;

- с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в здании, возведенном на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и до момента возникновения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, собственник земельного участка утрачивает правомочие по распоряжению им, а собственники помещений наделяются правомочиями по совместному владению и пользованию этим земельным участком, которые подлежат вещно-правовой защите, в том числе против собственника земельного участка.

Кроме того, следует дополнить норму, содержащуюся в статье 219 ГК РФ, следующими положениями, учитывающими специфику некоторых особых случаев возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество:

- при долевом участии в строительстве возникает сначала право собственности на здание и только после этого возможно возникновение и государственная регистрация права собственности на выделяемые в нем помещения;

- при создании технологического имущественного комплекса недвижимости допускается первоначальная государственная регистрация права собственности на него в целом без предварительной государственной регистрации права на входящий в него объект (объекты) недвижимости.

Целесообразно рассмотреть вопрос о возможности включения в текст ГК РФ положений, допускающих одновременное возникновение права общей долевой собственности на земельный участок и возведенное на нем здание (жилое или нежилое) как на единый объект недвижимости. Стимулом к использованию предлагаемой модели могут служить правила о переходе в общую долевую собственность подвальных и чердачных помещений в жилом (нежилом) здании.

3.6. В серьезной корректировке нуждаются правила, определяющие правовой режим самовольной постройки (статья 222 ГК РФ).

В частности, в ГК РФ должны быть включены следующие положения:

а) объект, отвечающий признакам самовольной постройки, возведенный на земельном

участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, может подлежать сносу только в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан и/или когда постройка возведена на земельном участке, относящемся к категории земель, строительство на которых не допускается;

б) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке (застройщиком), или его правопреемником, при наличии соответствующего соглашения с собственником земельного участка и с выплатой последнему компенсации в размере, определенном судом, а если постройка возведена в отсутствие необходимых разрешений - при дополнительном условии, что в ходе рассмотрения дела судом будет установлено ее соответствие градостроительным и строительным нормам и правилам. В остальных случаях право собственности на самовольную постройку, соответствующую градостроительным и строительным нормам и правилам, может быть признано за собственником земельного участка с возмещением им расходов застройщика на осуществление строительства в размере, определенном судом. Гражданин или юридическое лицо - собственник земельного участка, на котором без его разрешения была возведена самовольная постройка, не желающий признания за собой права на нее с возмещением расходов застройщика на строительство или не достигший соответствующего соглашения с застройщиком, может требовать сноса такой самовольной постройки;

в) с иском о сносе самовольной постройки может обратиться только собственник земельного участка, государственный орган, которому право на предъявление такого иска предоставлено законом, либо лицо, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением самовольной постройки.

3.7. Включить в главу о приобретении права собственности самостоятельную статью о приобретении права собственности добросовестным приобретателем, содержащую следующие положения.

а) добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке движимого имущества, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента приобретения имущества;

б) добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке недвижимого имущества с момента государственной регистрации его права собственности, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у такого добросовестного приобретателя возникает в случае отказа судом собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента его государственной регистрации.

Если право собственности добросовестного приобретателя не было зарегистрировано, такое решение суда является основанием для его государственной регистрации.

3.8. Нуждаются в изменениях и дополнениях нормы о приобретении права собственности по договору (статьи 223, 224 ГК РФ). Данные нормы должны быть дополнены следующими положениями:

а) о возможности перехода права собственности по договору без передачи (вручения вещи), в случаях, предусмотренных законом или договором;

б) о том, что вещь может считаться врученной не только путем фактического поступления ее во владение приобретателю, но и посредством предоставления ее во владение приобретателя иным способом.

3.9. Включить в ГК РФ нормы о таком основании приобретения права собственности, как соединение или смешение, установив, что, если иное не предусмотрено законом или договором, в случае соединения или смешения движимых вещей, принадлежащих разным собственникам, таким образом, что разделение их невозможно или сопряжено с несоразмерными с их стоимостью расходами, такие вещи поступают в общую долевую собственность указанных лиц. Доли в праве общей собственности определяются пропорционально стоимости вещей, принадлежавших каждому из собственников.

3.10. Включить в ГК РФ нормы о таком основании приобретения права собственности, как естественное приращение прибрежного земельного участка, предусматривающие, что в случае приращения земельного участка, находящегося на берегу реки, естественным путем в результате постепенного и незаметного намыва (наноса) грунта к берегу, отрыва части грунта от одного берега и присоединения этой части к другому месту того же берега или к противоположному берегу, а также в результате изменения русла реки такое приращение поступает в собственность лица, являющегося собственником земельного участка, площадь которого в связи с этим увеличилась.

3.11. Правила о приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) дополнить следующими положениями:

а) при наличии решения суда об отказе собственнику движимого имущества в удовлетворении иска о признании права собственности либо об истребовании этого движимого имущества соответствующее судебное решение является основанием возникновения права собственности у владельца имущества;

б) при наличии решения суда об отказе собственнику недвижимого имущества в удовлетворении иска об истребовании этого недвижимого имущества соответствующее судебное решение является основанием возникновения права собственности у владельца имущества и основанием для государственной регистрации этого права;

в) предъявление собственником иска об истребовании имущества у владельца прерывает течение срока приобретательной давности (при этом исключить норму действующего пункта 4 статьи 234 ГК РФ о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы посредством виндикации, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям);

г) исключить требование добросовестности давностного владельца и предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (тридцать лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли;

д) предусмотреть, что правила о приобретательной давности не подлежат применению к отношениям, связанным с возникновением права собственности у добросовестного приобретателя имущества (пункт 3.7).

3.12. Дополнить главу о праве собственности на земельные участки (озаглавив ее "Право собственности на земельные участки и иные природные объекты") следующими положениями:

а) определить понятие земельного участка как объекта права собственности, установив, что под земельным участком понимается участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет;

б) определить содержание права собственности на земельный участок, предусмотрев, что собственник земельного участка вправе с учетом его целевого назначения, экологических и природоохранных требований владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные действия с земельным участком, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе собственников соседних земельных участков;

в) включить в данную главу нормы, устанавливающие ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах (интересах неограниченного круга лиц), изъяв из ЗК РФ нормы о "публичном сервитуте" (статья 23 ЗК РФ);

г) включить в данную главу положения под общим названием "Ограничения права собственности в пользу соседей", устанавливающие ограничения права собственности, направленные на защиту интересов собственников соседних земельных участков и регулирующие возникающие между ними в связи с этим отношения. В качестве общего правила необходимо закрепить норму о том, что собственник земельного участка не вправе запретить воздействие исходящих с другого земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не влияют либо влияют несущественно на использование его участка. Если владелец соседнего земельного участка выходит за указанные пределы, собственник вправе предъявить к нему негаторный иск об устранении нарушений.

В числе ограничений прав собственника земельного участка, вытекающих из норм соседского права, можно также предусмотреть:

- обязанность собственника соседнего участка не возводить либо сохранять здания (сооружения), в отношении которых с уверенностью можно предположить, что их существование либо использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на другой земельный участок;

- обязанность устранить опасность обрушения строения или иного сооружения либо их части на соседний участок;

- обязанность не углублять свой земельный участок таким способом, что грунт соседнего участка лишится опоры;

- право собственника соседнего участка срезать и оставлять себе корни дерева или куста, проникшие с соседнего участка;

- право оставлять себе плоды, упавшие с дерева или куста, которые расположены на соседнем участке;

- право требовать от собственника соседнего участка, чтобы он своими действиями не изменял притока света на земельный участок и не сужал открывающегося с него вида, поскольку это выходит за разумные пределы;

- право требовать от собственника соседнего участка участвовать в строительстве (расходах на строительство) общей стены (изгороди) между земельными участками и ряд других;

д) включить в данную главу новую статью, определяющую соотношение прав на земельный участок и находящуюся на нем недвижимость, предусматривающую, что:

- в случае совпадения собственника земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества они рассматриваются в качестве единого объекта недвижимости; отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта и отчуждение объекта недвижимости без земельного участка не допускается;

- в случае если собственник объекта недвижимости не является собственником занимаемого этим объектом земельного участка либо обладателем другого вещного или обязательственного права, он имеет право пользования соответствующим земельным участком; при отчуждении объекта недвижимости к приобретателю переходят права на земельный участок, принадлежавшие прежнему собственнику данного объекта недвижимости;

е) включить в данную главу нормы, регламентирующие отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу (изъяв при этом нормы, затрагивающие данные отношения, из статей 11.2 - 11.8 ЗК РФ), предусматривающие следующее:

- в случае раздела земельного участка с момента государственной регистрации права собственности лица на вновь образованные земельные участки прекращается его право собственности на первоначальный земельный участок;

- в случае образования нового земельного участка путем соединения нескольких земельных участков, принадлежащих одному собственнику, с момента государственной регистрации права собственности лица на вновь образованный земельный участок прекращается его право собственности на первоначальные земельные участки;

ж) изъять из ЗК РФ и после соответствующей переработки с учетом вышеизложенного включить в главу "Право собственности на земельные участки и иные природные объекты" ГК РФ нормы, содержащиеся в статьях 15 - 19, 35, 40, 42 - 44, 49 - 53, 56 ЗК РФ;

з) включить в данную главу статью "Право собственности на участки недр и водные объекты", которая содержала бы следующие положения:

- признание государственной собственности на участки недр и водные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований;

- правило, определяющее соотношение права на участок недр с правом собственника земельного участка;

- если участки недр, в отношении которых возможно право собственности граждан и юридических лиц, допускаются к участию в обороте, сделки с этими участками недр могут совершаться при условии государственной регистрации прав на такие объекты недвижимости;

- гражданам и юридическим лицам могут принадлежать на праве собственности обособленные водные объекты, находящиеся в границах земельного участка, принадлежащего лицу на праве собственности, при этом земельный участок и расположенный в его границах обособленный водный объект выступают в гражданских правоотношениях в качестве единого объекта гражданских прав, если иное не предусмотрено законом;

- правила ГК РФ о праве собственности на земельные участки применяются к отношениям собственности, объектом которых являются участки недр, водные объекты, земельные участки из состава земель лесного фонда и иные земельные участки, на которых расположены леса, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа этих отношений;

- в отношении природных объектов, ограниченных в обороте или изъятых из оборота, нормы ГК РФ подлежат применению, если иное не установлено законом.

При подготовке соответствующих специальных законов должны быть отдельным образом рассмотрены вопросы об особенностях возникновения, прекращения и осуществления права собственности на участки недр, водные объекты, земельные участки из состава земель лесного фонда и иные земельные участки, на которых расположены леса;

и) включить в данную главу норму, предусматривающую, что животные в состоянии естественной свободы, в тот или иной момент находящиеся в границах земельных участков, не признаются объектами права собственности и иных гражданских прав.

3.13. Включить в ГК РФ самостоятельную главу "Право собственности на здания, сооружения и иные объекты недвижимости", предусмотрев следующее:

а) перенести в данную главу положения статей 271 - 273 ГК РФ, регулирующие права собственников зданий, сооружений и иной недвижимости на земельный участок, занимаемый такой недвижимостью. Дополнить указанные положения правилом о том, что в случае повреждения (гибели) здания или сооружения, которое исключает его использование по назначению, за собственником здания, сооружения сохраняется право на земельный участок, а также право на восстановление здания, сооружения без каких-либо дополнительных формальных ограничений;

б) включить в данную главу статью, определяющую содержание права собственности на здание, сооружение, иные объекты недвижимости, предусматривающую, что собственник такого объекта недвижимости вправе с учетом правил безопасности эксплуатации (противопожарных, санитарных и иных требований) владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные действия с ним, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц. В частности, собственник вправе перестраивать, реконструировать принадлежащее ему здание, сооружение, иной объект недвижимости с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Правомочие пользования собственника такого объекта включает право сдавать внаем, в аренду, ссуду отдельные его части (без выделения их в качестве самостоятельных объектов права собственности);

в) включить в данную главу отдельную статью, содержащую нормы о праве собственности на объект незавершенного строительства, предусматривающие, что:

- право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации и может принадлежать собственнику и иному законному владельцу земельного участка, на котором возводится объект;

- для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда; не имеет значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет;

- необходимо предусмотреть положение, возлагающее на собственника объекта незавершенного строительства бремя завершения строительства и правила, стимулирующие его к выполнению этой обязанности;

г) включить в данную главу статью о новом особом объекте недвижимого имущества - технологическом имущественном комплексе недвижимости, содержащую следующие положения:

- необходимыми признаками такого объекта являются: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположен объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс;

- технологический имущественный комплекс недвижимости является сложной (ст. 134 ГК РФ) или составной вещью, а входящие в его состав недвижимые и движимые вещи - ее составными частями;

- право собственности на технологический имущественный комплекс недвижимости возникает с момента государственной регистрации (при этом допускается первоначальная государственная регистрация права собственности на комплекс в целом при его создании - без предварительной государственной регистрации права на входящий в него объект недвижимости), и в дальнейшем технологический имущественный комплекс недвижимости выступает в имущественном обороте в качестве единого неделимого объекта гражданских прав.

3.14. Дополнить главу о праве собственности на жилые помещения положениями о нежилых помещениях, озаглавив ее "Право собственности на жилые и нежилые помещения" и предусмотрев в ней следующие нормы:

а) определить понятие помещения, указав, что под помещением как объектом гражданских прав понимается конструктивно и пространственно обособленная часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодная для использования. Отдельными видами этого объекта, выделяемыми по их целевому назначению, должны быть признаны жилые (предназначенные для проживания граждан) и нежилые (предназначенные для иных целей, не связанных с проживанием граждан) помещения. Помещения могут быть дифференцированы также по признаку пригодности для самостоятельного использования - на основные и вспомогательные. Основные (жилые или нежилые) помещения могут являться самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в здании на праве общей долевой

собственности;

б) включить в данную главу положения, определяющие содержание права собственности на помещение, предусматривающие, что собственник помещения вправе с учетом его целевого назначения, правил безопасности эксплуатации помещений (противопожарных, санитарных и иных требований) владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные действия с помещением, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе собственников (иных владельцев) соседних и иных помещений в здании. При этом правомочие пользования включает в себя возможность передавать помещение во владение и пользование других лиц с сохранением его целевого назначения. Собственник помещения обязан поддерживать помещение и общее имущество здания в исправном состоянии. Кроме того, данная глава может быть дополнена некоторыми специальными положениями, устанавливающими ограничения прав собственника (иного владельца) жилого либо нежилого помещения, в интересах соседей: об обязанности не создавать шум выше установленного предела; о пределах физического воздействия на общую стену (потолок) и т.п.;

в) включить в данную главу следующие положения:

- право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем;

- в случае приобретения одним лицом всех помещений в здании и государственной регистрации его права собственности на это здание прекращается право собственности данного лица на отдельные расположенные в нем помещения. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости и государственной регистрации их права общей долевой собственности на соответствующее здание прекращается право собственности указанных лиц на отдельные расположенные в нем помещения. В этих случаях в дальнейшем в имущественном обороте выступает здание как единый объект гражданских прав;

- в случае реконструкции в установленном порядке помещений, в результате которой возникает новое помещение, право собственности на такое помещение возникает с момента государственной регистрации этого права (и пропорционально изменяется размер доли в праве собственности на общее имущество здания и земельный участок), а право собственности на прежние помещения прекращается;

г) предусмотреть особенности правового режима общей долевой собственности собственников помещений в здании на земельный участок под ним и на общее имущество здания, которые состоят в том, что:

- доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена отдельно от права собственности на помещение;

- такая доля не может быть самостоятельным объектом имущественного оборота, сособственник лишен права требовать выдела принадлежащей ему доли, а также права требовать выкупа ее другими сособственниками;

- такая доля не связывает собственника при распоряжении помещением, поскольку не создает у других сособственников права преимущественной покупки;

- прекращение права собственности на помещение влечет прекращение права на долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания. В частности, право на долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания прекращается в случае гибели помещения, поскольку состояние здания исключает его восстановление. Однако в случае, если помещение разрушено, но его восстановление возможно, на период такого восстановления, предельный срок которого должен быть определен законом, за собственником помещения сохраняется доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания;

- расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, пропорциональных площади принадлежащих им помещений;

д) существование иных правовых режимов, допускающих принадлежность на праве

собственности или ином вещном праве какому-либо одному лицу систем водопровода, лифтов, лестничных клеток, парадного подъезда, чердаков, подвалов и т.п., должно быть законодательно исключено;

е) предусмотреть, что исключается возможность первоначального возникновения права собственности на помещение (без предварительного возникновения права собственности на здание);

ж) включить в данную главу отдельную статью, определяющую правовой режим и особенности возникновения права собственности на помещения, создаваемые в результате долевого участия в строительстве.

3.15. Внести следующие уточнения в положения отдельных статей ГК РФ:

- норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 213 ГК РФ, привести в соответствие с современным законодательством о юридических лицах (с учетом Концепции развития законодательства о юридических лицах);

- правила, содержащиеся в статье 236 ГК РФ, дополнить положением о том, что отказ от права собственности на недвижимое имущество должен совершаться в письменной форме и подлежит государственной регистрации;

- внести изменения в нормы статьи 286 ГК РФ, предусмотрев, что при продаже с публичных торгов земельного участка, изъятого у собственника по основаниям, предусмотренным положениями статей 284 и 285 ГК РФ (ввиду его ненадлежащего использования), средства, вырученные от продажи земельного участка (за вычетом расходов на проведение торгов), выплачиваются собственнику;

- положения статьи 293 ГК РФ, предусматривающие возможность прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, распространить на нежилые помещения.