Общие положения

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Различные гаражи-ракушки, гаражи-пеналы к недвижимым вещам не относятся, т.е.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, т.е. недвижимость в юридическом смысле.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В настоящее время это — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты и т.д. Росреестр по ходатайству правообладателя обязан удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. Также Росреестр обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Объекты недвижимого имущества имеют специальный правовой режим, предусматривающий элементы публично-правового регулирования в сфере частного гражданского права, к которым относится государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, призванная гарантировать повышенную юридическую защиту и стабильность гражданского оборота. Право на недвижимое имущество считается возникшим с момента государственной регистрации за исключением случаев прямо предусмотренных в законе (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом по общему правилу проводится по заявлению правообладателей или уполномоченных ими лиц, на что прямо указывается в законе (п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом правообладатель не связан никаким сроком и может обратиться с заявлением о государственной регистрации своего права на объект недвижимого имущества независимо от времени, истекшего с момента заключения договора, принятия акта государственным органом или органом местного самоуправления, явившегося в силу закона основанием возникновения права; судебного решения, установившего соответствующее право, а также времени, истекшего с момента создания объекта недвижимого имущества.

Это порождает проблему для правоприменительной практики. Недобросовестным должникам зачастую невыгодно регистрировать право собственности на недвижимость, приобретенную на основании договоров и по другим законным основаниям, и они сколь угодно долго без негативных для себя последствий могут не обращаться с заявлением о государственной регистрации. Как следствие, отсутствие регистрации права собственности позволяло и позволяет неисправным должникам избегать обращения взыскания на имущество. Только после принятия ныне действующего Закона об исполнительном производстве и внесения соответствующих изменений в п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предоставивших судебному приставу-исполнителю полномочия на обращение за государственной регистрацией прав на имущество, в том числе и недвижимое, ситуация начала меняться^[652]: уклоняться от исполнения обязательств становится труднее.

Теперь судебный пристав-исполнитель стал полноправным участником отношений по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а государственная регистрация имущества и имущественных прав является новым исполнительным действием в исполнительном производстве.

2.