Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Работы по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ) начались в 1999 году. Постановление Правительства РФ от 25.08.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» определило уполномоченный орган, сроки проведения оценки, установило, что финансирование работ по ГКОЗ осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджеты субъектов РФ.

Государственная кадастровая оценка земель РФ проводилась в период 1999-2005 годов по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории РФ с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. В течение 1999-2007 годов были разработаны и утверждены методики ГКОЗ земель всех категорий, подлежащих оценке. В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ были разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Для автоматизации работ разрабатывались специальные программные комплексы.

В это время в стране интенсивно развивался рынок земли, изменялось законодательство, менялась структура федеральных органов в сфере управления недвижимостью. В связи с этим в постановление Правительства РФ № 316 были внесены изменения постановлениями Правительства РФ от 11.04.2006 г. № 206, от 14.12.2006 г. № 767, от 17.09.2007 г. № 590. Было указано, что организация проведения ГКОЗ осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами (с 1 марта 2009 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), была определена периодичность проведения данных работ (не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года), определено, что методические указания по ГКОЗ и нормативно-технические документы, необходимые для проведения ГКОЗ, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития РФ по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. А также, что для проведения работ по ГКОЗ могут привлекаться лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Комплекс работ по ГКОЗ поселений был проведен на всей территории РФ в 2001-2002 годах. Государственная кадастровая оценка земель поселений основывалась на экономическом анализе информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости (принимались во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки), а также анализе влияния на стоимость факторов, характеризующих местоположение земельного участка, влияния различных точечных и линейных объектов инфраструктуры поселения.

В 2007 году были проведены работы по актуализации результатов ГКОЗ населенных пунктов по новой методике, утвержденной приказом Министерства экономического развития РФ от 15.02.2007 г. № 39.

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки в составе земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельных участков определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта РФ.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории РФ.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов РФ предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Г осударственного земельного кадастра (с 2007 года Г осударст- венного кадастра недвижимости (ГКН)) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой Государственного земельного кадастра, автоматизированной системой ГКН.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения населенных пунктов и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

В соответствии с методическими указаниями 2007 года кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе следующих 16 видов разрешенного использования:

1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

3. Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

4. Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

6. Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

7. Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

8. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

9. Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материальнотехнического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

10. Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

11. Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

12. Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

13. Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

14. Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

15. Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

16. Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.