Договор купли-продажи недвижимости

5.1.1.

5.1.2. Понятие договора продажи недвижимости и особенно­сти его предмета

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собствен­ность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п.

Определение договора продажи недвижимости отличается от общего определения договора купли-продажи лишь предметом договора и способом передачи его от собственника к покупателю.

По своей юридической природе этот договор является консенсу­альным, двусторонним (взаимным) и возмездным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. При этом участниками этого договора могут быть все субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные обра­зования).

Граждане могут заключать договоры купли-продажи в качестве продавца с учетом общих требований, предъявляемых к их право­способности и дееспособности.

Аналогичным образом ограничиваются права супругов, прода­ющих недвижимое имущество, находящееся в их общей совместной собственности (п. 2 ст. 181 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ). В определенных случаях закон ограничивает права акционерных обществ, продаю­щих принадлежащее им недвижимое имущество. В случаях, пред­усмотренных законом или договором, правомочия по распоряже­нию имуществом могут быть предоставлены лицу, не являющемуся субъектом права собственности или иного ограниченного вещного права на это имущество. В частности, при заключении договора куп­ли-продажи путем проведения публичных торгов продавцом, подпи­сывающим договор, признается организатор торгов (ст. 448 ГК РФ).

Предметом договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ; п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54^[141]).

Покупателем по договору купли-продажи недвижимости может быть всякое физическое или юридическое лицо, признаваемое субъ­ектом гражданских прав и обязанностей.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недви­жимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого не­движимого имущества.

Данные о продаваемой недвижимости могут содержаться в специальных документах. Так, к документам, идентифицирующим земельные участки, относятся кадастровые планы, выдаваемые ор­ганами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков.

К документам, содержащим данные, позволяющие индивидуализи­ровать отдельно стоящее здание (сооружение), относятся следую­щие: план земельного участка с указанием его кадастрового номера, поэтажные планы, экспликация помещений, находящихся в здании, и т.п.

Договор продажи недвижимости должен содержать согласован­ное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики.

По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимо­го имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Однако за­коном могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью со­ответствующей части участка земли и прав на нее.

При отсутствии в договоре данных о продаваемой недвижимости и условия о цене договор считается незаключенным (ст.ст. 554-555 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

5.1.3. Объекты недвижимости

Общее понятие недвижимости дано в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Так, к не­движимым вещам относятся следующие: земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строи­тельства. Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда вну­треннего плавания, космические объекты. Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Граж­данского кодекса Российской Федерации и отдельные законода­тельные акты Российской Федерации» к недвижимым вещам, приве­денным в п. 1 ст. 130 ГК РФ, отнесены жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств ча­сти зданий или сооружений (машино-места), если границы таких по­мещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. При этом данный перечень не является закрытым, поскольку, как указано в п. п. 1 ст. 130 ГК РФ, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Следует отметить, что предметом договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Среди природных ресурсов оборотоспособностью обла­дают лишь земельные участки, за исключением изъятых из оборота (ст. 27 ЗК РФ). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, мо­жет быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.

Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (например, земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользо­вании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).

Объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и не­обходима для ее использования.

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кроме того, при заключении договора купли-продажи продавец обязан предоста­вить покупателю дополнительную информацию, касающуюся обре­менений земельного участка и ограничений его использования.

Согласно ст. 38 ЗК РФ покупка земельного участка из земель, на­ходящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах).

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст.ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

1. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складоч­ном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельско­хозяйственного назначения.

2. Не допускается совершение сделок купли-продажи земель­ных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом.

3. При продаже земельного участка из земель сельскохозяй­ственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преиму­щественное право покупки такого земельного участка по цене, за ко­торую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Договор продажи жилых помещений является одним из догово­ров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт: целе­вой характер использования жилого помещения и невозможность его изменения по усмотрению сторон; жилое помещение может ис­пользоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в каче­стве членов семьи либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником; в договоре должно быть прямо ука­зано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении; необходимость государственной регистрации договора.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Возможна продажа доли в праве собственности на недвижи­мую вещь. В этом случае в договоре должны содержаться сведения, позволяющие индивидуализировать данный объект по правилам ст. 554 ГК РФ. При продаже доли в праве собственности на здание (сооружение) сохраняется общая долевая собственность.

5.1.4. Форма и порядок заключения договора продажи недви­жимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной фор­ме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и считается заключенным с момента его подписания (за исключени­ем договора купли-продажи жилых помещений).

Несоблюдение установленной формы договора продажи недви­жимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость подлежит госу­дарственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию только договора о про­даже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия. Поэтому договор купли-продажи нежилого объекта недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.

Поскольку договор продажи недвижимости является консенсу­альным, каждая из сторон вправе требовать исполнения обязатель­ства по передаче недвижимости и ее оплате, если они должны быть исполнены до государственной регистрации перехода права соб­ственности.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недви­жимости сторонами до государственной регистрации перехода пра­ва собственности не является основанием для изменения их отноше­ний с третьими лицами, в связи с чем заключенный и исполненный договор продажи недвижимости прекращает право продавца распо­ряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости.

Подлежащее исполнению по договору продажи недвижимости обязательство состоит в передаче недвижимости продавцом и при­нятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Кроме того, обязанностью покупателя является оплата получа­емой по сделке недвижимости. При этом форму, порядок и способ оплаты стороны определяют самостоятельно в условиях договора. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ такая недвижимость признается находящейся в залоге у про­давца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате.

Следует отметить, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижи­мости, не является основанием для освобождения продавца от от­ветственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Кроме того, при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о качестве недвижи­мости покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость (ст. 557 ГК РФ) в силу характера и существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до мо­мента государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации при условии, что он не исполнен сто­ронами в полном объеме. Государственная регистрация перехода права собственности не является препятствием для расторжения исполненного договора продажи недвижимости в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе в связи с неоплатой по­купателем имущества.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости недо­статочно факта отказа продавца или покупателя от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистра­ции обратного перехода права собственности к продавцу. Необхо­димо обращение в суд, который должен принять решение, содержа­щее предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может вынести такое решение только в случае, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возмож­ность возврата исполненного до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

5.1.5. Государственная регистрация перехода права собствен­ности

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет правомочие на защиту своего права собственности вещно-правовыми исками.

В содержание этого обязательства входит право требовать реги­страции перехода права собственности. Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной реги­страции перехода права собственности на недвижимость, суд впра­ве по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном про­изводстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Регистрация судов производится в Судовом реестре. Правила ее предусмотрены транспортными кодексами, а также ведомственны­ми приказами и правилами. В результате регистрации судна новый судовладелец получает свидетельство о собственности на судно.

В п. 1 ст. 17 Закона Российской Федерации от 20.08.1993 «О косми­ческой деятельности» содержится указание на то, что космические объекты должны иметь маркировку, свидетельствующую об их при­надлежности к Российской Федерации.

Список рекомендуемой литературы

Бевзенко Р.С. Купля-продажа будущей недвижимости и общее имущество нежилого здания. Комментарий к Определению Судеб­ной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 03.03.2016 № 307- КГ15-14692 // Вестник экономического правосудия Российской Феде­рации. 2016. № 4. С. 4-9.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая:

Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стер. М.: Статут, 2002. 800 с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая:

Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2001. 848 с.

Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Выс­шего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. № 7. С. 60-70. № 8. С. 104-115. № 9. С. 76-83. № 11. С. 85-95.

Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. 224 с.

Жужжалов М.Б. Конкуренция прав покупателей, основанных на владении и регистрации, при двойной продаже недвижимого иму­щества // Вестник Арбитражного суда Московского округа. 2016. №

1. С. 122-139.

Ивачев И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики. М.: ГроссМедиа, 2005. 176 с.

Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости.

2015. № 1. С. 11-14.

Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи буду­щей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданско­го законодательства // Юрист. 2012. № 3. С. 42-45.

Олейникова О. Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-прода­жи недействительной // Жилищное право. 2015. № 8. С. 27-34.

Патенкова Е.Н. Распоряжение недвижимостью при ее продаже // Законы России: опыт, анализ, практика. 2015. № 11. С. 98-100.

Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, госу­дарственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549­558 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, И.Б. Миронов [и др.]; под ред. П.В. Крашенинни­кова. М.: Статут, 2010. 159 с.

Пугина О.А., Захарцева Е.А. Особенности государственной реги­страции прав по договору купли-продажи недвижимости // Совре­менное право. 2016. № 6. С. 55-62.

Уруков В.Н., Урукова А.В. Правовое значение конклюдентных дей­ствий для признания договора продажи недвижимости состоявшим­ся // Право и экономика. 2012. № 1. С. 25-31.

Чикобава Е.М. Правовые особенности договора купли-продажи недвижимости // Юрист. 2012. Вып. 3 (21). С. 202-205.

Нормативные правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // СПС КонсультантПлюс.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // СПС

КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)^[142] // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консультант- Плюс.

Материалы судебной практики

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части пер­вой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС Консуль- тантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связан­ных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного за­конодательства» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // СПС КонсультантПлюс.

Контрольные вопросы

1. Соотношение юридических и фактических признаков при определении понятия «объект недвижимости».

2. Объект незавершенного строительства как объект недвижи­мости.

3. Правовые возможности защиты прав покупателя в связи с обя­зательством продавца передать объект недвижимости.

4. Возможность распоряжения предметом договора продажи недвижимости в зависимости от моментов заключения договора и регистрации перехода права собственности.

5. Возможности расторжения договора продажи недвижимости в зависимости от стадии исполнения и регистрации перехода права собственности.

Практические задания по теме

Задача 1

ООО «Омега» обратилось в арбитражный суд с исковыми требо­ваниями к ООО «Альфа» о взыскании неосновательного обогаще­ния, составляющего сумму перечисленных во исполнение договора купли-продажи части нежилых помещений в здании от 08.12.2014 денежных средств. В обоснование заявленных требований истец указывает на несогласованность сторонами в договоре всех суще­ственных условий. Так, в спорном договоре содержится информация об общей площади, адресе и стоимости передаваемого объекта не­движимости. Вместе с тем доказательств постановки объекта недви­жимости на кадастровый учет при подписании договора купли-про­дажи представлено не было. Сведения о принадлежащих ответчику помещениях на дату заключения договора купли-продажи не внесены в государственный кадастр. В государственной регистрации спорного договора купли-продажи было отказано со ссылкой на отсутствие зарегистрированного права собственности продавца на спорные нежилые помещения данной площадью и по указанному адресу. От­ветчик, возражая против заявленных требований, указывает на то, что условия договора купли-продажи позволяют определить пред­мет договора и включают в себя данные об адресе объекта недвижи­мости, его площади, правоустанавливающих документах продавца на объект, а также содержат указание на тот факт, что покупатель яв­ляется собственником оставшейся части здания.

Оцените доводы сторон и правомерность заявленных требований.

Задача 2

ООО «Саргус» обратилось в арбитражный суд к индивиду­альному предпринимателю о взыскании задолженности по дого­вору купли-продажи недвижимости. Требования истца мотиви­рованы тем, что ответчик не исполнил обязательства по монтажу газового отопления в проданном истцу нежилом помещении (п. 2.1.5 договора), в связи с чем обязан вернуть уплаченные ему де­нежные средства. Как следует из условий договора, стоимость работ по монтажу газового отопления сторонами договора не определена (п. 2.1.5 договора). Согласно п. 5.2 договора в случае неисполнения продавцом обязательства по п. 2.1.5 договора покупатель вправе по­требовать, а продавец обязан вернуть уплаченные денежные сред­ства путем перечисления на расчетный счет покупателя. Вместе с тем п. 3.1 договора не предусмотрено изменение цены проданного иму­щества после заключения договора, цена имущества определена на момент заключения договора и без учета дополнительных работ по монтажу газового отопления нежилого помещения.

Дайте правовую оценку п. 5.2 договора на предмет его действи­тельности. Подлежат ли удовлетворению в данном случае исковые требования?

Задача 3

Иванов продал Петрову жилой дом. Договор был удостоверен у нотариуса. Петров вселился в дом, но зарегистрировать договор стороны не успели ввиду смерти продавца, а необходимые доку­менты для государственной регистрации находились у умершего. Наследники Иванова потребовали выселения Петрова, утверждая, что заключенный им с Ивановым договор недействителен, не осу­ществлена и передача жилого дома. Они сами нуждаются в данном имуществе. В качестве основания для недействительности договора наследники также указали то, что в нем ничего не сказано о судьбе земельного участка, на котором расположен дом.

Действителен ли заключенный договор? Может ли покупатель зарегистрировать свое право собственности на дом и земельный участок?

Задача 4

Общество приобрело у индивидуального предпринимателя по договору купли-продажи от 20.12.2010 здание овощного склада. По­сле подписания акта приема-передачи имущества и государствен­ной регистрации права собственности покупателя общество обна­ружило, что зданием склада владеет другое лицо — фонд. На требо­вание освободить здание склада представитель фонда предъявил договор аренды, заключенный с индивидуальным предпринимате­лем 05.05.2008 сроком на 11 месяцев. Считая, что указанный договор не может служить основанием для занятия здания фондом, общество обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения фонда.

Какое решение должен вынести суд по иску общества?

Задача 5

Организация приобрела в собственность у ИП недвижимое иму­щество — здание, расположенное на земельном участке, не при­надлежащем продавцу на праве собственности, а находящемся в собственности публичного образования; права продавца на зе­мельный участок, занятый зданием, не оформлены.

Обязан ли покупатель недвижимости в приведенной ситуации уплачивать платежи за землю (земельный налог, арендную плату, плату за фактическое пользование)? Подлежит ли удовлетворению арбитражным судом иск публичного образования к покупателю не­движимости о взыскании неосновательного обо-гащения?

Задача 6

Между ООО «Рассвет» (покупатель) и ЗАО «Светлое» (продавец) заключен договор купли-продажи административного здания. В до­говоре имеется третейская (арбитражная) оговорка.

В связи с уклонением ЗАО «Светлое» от передачи здания покупа­телю последний обратился в третейский суд.

Установив факт оплаты, третейский суд решил обязать продавца передать здание, обязал уполномоченный государственной орган зарегистрировать право собственности.

В связи с отказом ЗАО «Светлое» от исполнения решения третей­ского суда ООО «Рассвет» обратилось в арбитражный суд с заявле­нием о выдаче исполнительного листа согласно резолютивной части решения третейского суда.

Арбитражный суд, заслушав на судебном заседании представи­телей покупателя и продавца, полностью удовлетворил требования ООО «Рассвет», вынес определение о выдаче такого исполнительно­го листа и выдал его немедленно.

Правомерны ли действия суда?

Задача 7

ООО «Вымпел» обратилось в арбитражный суд с иском к коми­тету по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи предприятия «ИНТЕГРАЛ». Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель становится правопреемником прав и обязанностей приобретаемого предприятия в соответствии с объявленными условиями конкурса.

В обоснование своих требований истец указал, что комитет в опу­бликованных в печати условиях конкурса объявил об имеющейся у предприятия кредиторской задолженности в размере 10 млн руб. После оформления договора купли-продажи выяснилось, что факти­ческая кредиторская задолженность предприятия «ИНТЕГРАЛ» со­ставляет 40 млн руб. Согласно исковым требованиям ООО «Вымпел» просило признать за ним лишь долг в размере 10 млн руб., которые были указаны в условиях конкурса.

Узнав о продаже предприятия, один из его кредиторов — ОАО «СТАР» — потребовал признания договора купли-продажи пред­приятия недействительным, поскольку ОАО не было уведомлено о продаже предприятия и не давало своего согласия на перевод дол­га. Кроме того, ОАО требовало досрочного исполнения обязатель­ства от предприятия «ИНТЕГРАЛ» и погашения перед ним кредитор­ской задолженности.

Какие из предъявленных требований подлежат удовлетворению? Какие права принадлежат ООО «Вымпел» при продаже ему предприя­тия с неоговоренными долговыми обязательствами? Изменится ли решение задачи, если аналогичные требования были заявлены при банкротстве предприятия? Изменится ли решение задачи, если ОАО «СТАР» предъявит свои требования через полтора года с момента, когда оно узнало о продаже предприятия?

Задача 8

У ООО «КЭТ» на праве собственности находился имущественный комплекс (предприятие), состоящий из здания общей площадью 1293,6 кв. м, а также иное имущество.

В течение месяца ООО заключило несколько договоров куп­ли-продажи объектов, входящих в состав предприятия. Комитету по управлению муниципальным имуществом было продано нежилое помещение площадью 101,6 кв. м, акционерному обществу «Лига» — столярный цех, а индивидуальный предприниматель Сидоренко приобрел в собственность складское помещение, находящееся на тер­ритории предприятия. В результате данных сделок предприятие ли­шилось основной части активов и оказалось на грани банкротства. Государственный орган, регулирующий процедуру банкротства, обратился в суд с требованием о признании заключенных сделок недействительными на том основании, что не были соблюдены тре­бования ст. 132 ГК РФ, а также ст.ст. 560-561 ГК РФ, поскольку про­данные объекты входили в состав предприятия как имущественного

комплекса.

Подлежат ли исковые требования государственного органа удов­летворению? Что входит в состав предприятия как имущественно­го комплекса? Возможно ли отчуждение составных частей предпри­ятия как самостоятельных объектов? Какие нормы права применя­ются в этом случае?

Задача 9

Арбитражным судом по спору между А. (истец) и В. (ответчик) о признании недействительной сделки — договора купли-продажи А (продавцом) недвижимого имущества В (покупателю) — принято решение об удовлетворении иска. При этом в применении послед­ствий недействительности сделки судом отказано. Решение вступи­ло в законную силу.

Является ли данное решение основанием для погашения в ЕГРП записи о праве собственности покупателя В. на недвижимое имуще­ство, являвшееся предметом сделки? Если да, то в каких случаях?

5.2.