<<
>>

§ 2. Формы земельной собственности

В Советском Союзе до начала 1990 г. существовала исключительная государственная собственность на землю.

Первая попытка изменения данной ситуации была предпринята Постановлением ВС РСФСР от 24 октября 1991 г.

№ 1798-1 «О порядке применения части второй статьи 7 Закона СССР “О собственности в СССР”»[40]. В этом Законе сохранена государственная собственность на землю в качестве единственной формы собственности, но введена множественность субъектов этой собственности. Субъектами государственной собственности на землю были признаны союзные и автономные республики, края, области, автономные образования. За СССР было признано лишь право владения и пользования землей (в установленных законом случаях) без права распоряжения ею. Но уже в Законе от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР»[41] была устранена монополия государственной собственности на землю и введена множественность форм земельной собственности. Затем в ЗК РФ от 25 апреля 1991 г. была подтверждена множественность форм земельной собственности, а в Конституции РФ 1993 г. окончательно закреплено многообразие форм собственности. Так, в ст. 9 Конституции РФ было записано, что «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности»[42].

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ; п. 1 ст. 16 ЗК РФ). То есть установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность на землю делится на два вида: федеральную собственность (Российская Федерация в целом) и собственность субъектов РФ (республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения и автономий).

Согласно ст. 17 и ст. 18 ЗК РФ в федеральной собственности и собственности субъектов РФ, соответственно, находятся земельные участки:

— которые признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов РФ федеральными законами;

— которые приобретены Российской Федерацией и субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

— на которые возникло право собственности Российской Федерации и субъектов РФ при разграничении государственной собственности на землю.

Разграничение государственной собственности на федеральную и собственность субъектов РФ отнесено в ст. 72 Конституции РФ к совместному ведению РФ и субъектов РФ.

С 2002 по 2006 г. разграничение государственной собственности на землю осуществлялось на основании Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

В Федеральном законе от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»1 данный Закон признан утратившим силу и внесены изменения в законодательство по новым основаниям разграничения государственной собственности на землю.

В соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся:

— земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;

— земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

— земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;

— земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги» федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;

— иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности субъектов РФ относятся:

— земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;

— земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

— иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

На сегодняшний день действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежность земель Российской Федерации и субъектам РФ (или принципы разграничения государственной собственности). Так, в соответствии с Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской

Федерации»1 объектом федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ.

Российская Федерация и субъекты РФ являются не только субъектами права собственности на землю, но и носителями права территориального верховенства (как элемента принадлежащего им суверенитета).

Право территориального верховенства и право собственности имеют разные объекты и составляют два самостоятельных права. Так, право территориального верховенства — пространственный предел политической государственной власти. Это право распространяется на соответствующую территорию (Российскую Федерацию, субъект РФ) независимо от форм собственности в ее пределах. Объектом права территориального верховенства является земля в качестве территории.

Российская Федерация реализует право территориального верховенства при установлении:

— основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

— ограничения прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов;

— ограничения оборотоспособности земельных участков;

— изъятия земельных участков для государственных нужд.

Муниципальная собственность на землю представляет

собой собственность муниципальных образований в пределах их черты (административно-территориальных границ), но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности.

В состав муниципальных образований могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др. Это новая самостоятельная форма собственности. Она не рассматривается в качестве разновидности государственной, но в то же время, согласно закону, она не относится к видам частной собственности.

Становление муниципальной собственности происходило очень сложно. До принятия Федерального закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской областях и других субъектах РФ.

Согласно ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:

— которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта РФ;

— на которые возникло право муниципальной собственности при разграничении государственной собственности на землю;

— которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством (п. 2 ст. 218; п. 3 ст. 225; п. 2 ст. 237 и ст. 239 ГК РФ).

В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки:

— занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

— предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

— иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

Право муниципальной собственности на земельные участки в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге возникает при передаче земельных участков из собственности этих городов в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов РФ.

Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью и в пределах, установленных законодательством, самостоятельно осуществляют правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления относятся:

— резервирование земель;

— изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;

— установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

— разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;

— иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В Федеральном законе от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»1 дан примерный перечень вопросов, решаемых органами местного самоуправления, которым предоставлено право передавать земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, во временное или постоянное пользование, сдавать в аренду, отчуждать, совершать иные сделки с земельными участками в соответствии с федеральными законами.

К исключительной компетенции представительных органов местного самоуправления относится определение порядка управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в том числе порядка и условий приватизации муниципальных земель.

Нормативные правовые акты органов местного самоуправления устанавливают:

— категории земель, находящихся в муниципальной, а также в частной собственности, кроме земель сельскохозяйственного назначения (ст. 8 ЗК РФ);

— процедуры и порядок предоставления земельных участков, в том числе порядка рассмотрения заявок, а также принятия решений;

— порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, а также установления зон с особыми условиями использования земель, находящихся в муниципальной собственности (подп. 3 п. 5 ст. 87 ЗК РФ).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, зависит от целевого предназначения земельного участка (предпринимательская деятельность, строительство, садоводство и т. д.).

Передача прав на землю может быть произведена лишь по решению компетентного органа местного самоуправления, наделенного правом распоряжения земельными участками. Распоряжаясь объектами муниципальной собственности на землю, органы местного самоуправления устанавливают:

— нормативы земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного строительства;

— арендную плату за землю.

Частная собственность на землю может принадлежать гражданам и юридическим лицам.

Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности на землю.

Различают два вида частной собственности на земельные участки: индивидуальную (собственность граждан и собственность юридических лиц), общую (общая совместная и общая долевая).

В индивидуальной частной собственности граждан могут находиться земельные участки:

— для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

— личного подсобного хозяйства;

— садоводства, огородничества;

— животноводства;

— индивидуального жилищного, дачного, гаражного строительства;

— предпринимательской деятельности;

— иных, не запрещенных законом целей.

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица.

Для того чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются и земельноправовые нормы.

Объектом права частной собственности является индивидуально определенный земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется кадастровый план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами.

Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным федеральным законом. Из-под его действия выведены земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка замкнутые водоемы (пруды и обводненные карьеры), а также на произрастающие на нем лес и растения.

Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению.

Целевое назначение — это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель[43].

Разрешенное использование — это условия и порядок эксплуатации земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений1.

Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Различают три вида норм:

— предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, которые устанавливаются законами субъектов Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства нормативными правовыми актами органов местного самоуправления;

— среднюю районную норму, которая была установлена в период проведения земельной реформы и имела целью определение размера бесплатной передачи земли в собственность граждан;

— нормы отвода (размеры земельных участков, дифференцирующиеся в зависимости от типа объектов, размещаемых на них), которые устанавливаются для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

Общая собственность на земельные участки — это собственность двух лиц и более.

Право общей собственности на земельный участок может возникнуть по желанию самих собственников или по закону.

Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или без определения таких долей (общая совместная собственность).

Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда в законе предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.

Общая совместная собственность согласно действующему законодательству устанавливается в следующих случаях:

— в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства;

— общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором;

— садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ на имущество общего пользования, приобретенное им за счет целевых взносов;

— в случае, когда первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения.

В иных случаях общая собственность является долевой. Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.

Наличие двух и более собственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности. Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства.

Таким образом, земельное законодательство основывается на многообразии форм собственности на земелю, каждая из которых закрепляется и гарантируется Конституцией РФ.

<< | >>
Источник: Данилов И. Б.. Земельное право : учеб. пособие / И. Б. Данилов, Н. В. Шишкина; РАНХиГС, Сиб. ин-т упр. — 2-е изд., перераб. — Новосибирск : Изд-во СибАГС,2016. — 274 с.. 2016

Еще по теме § 2. Формы земельной собственности:

  1. Статья 30.2. Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от права собственности
  2. 2.4. Земельная рента как форма реализации земельной собственности
  3. Статья 7.34. Нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность Комментарий к статье 7.34
  4. 3.2 Собственность в экономической системе, ее типы и формы. Реформирование собственности
  5. Статья 30.1. Государственная регистрация права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю
  6. 7. СОБСТВЕННОСТЬ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ: СУЩНОСТЬ, ФОРМЫ, ЗАКОНЫ. МЕТОДЫ ИЗМЕНЕНИЯ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ
  7. 2. Формы собственности и право собственности
  8. Собственность и основные формы ее экономической реализации Сущность собственности, ее место в экономической системе
  9. Рост крупной земельной собственности.
  10. 2.7.2 Право собственности на земельные ресурсы. Землепользование
  11. Споры, вытекающие из нарушений права собственности на земельные участки, не связанных с лишением владения. Нарушение соседских прав на земельные участки