<<
>>

Можно выделить следующие основные отличия коммерческого найма от социального:

-

- договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как социальный найм - только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда;

- договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет (ст.

683 ГК РФ). Социальный найм бессрочен;

- в основе коммерческого найма - добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма - административный акт (решение органа власти);

- коммерческий найм заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный - в пределах установленных норм;

- при коммерческом найме кварплата не лимитирована, а в социальном - ограничена; существуют также и льготы;

- нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица (не родственники - ст. 677 ГК РФ), в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях - также и иные лица;

- расторжение договора коммерческого найма влечет во всех случаях выселение без предоставления жилого помещения; при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

5.2.

Для заключения договора коммерческого найма достаточно соглашения сторон: собственника помещения (наймодателя) и нанимателя. Никаких административных разрешений в настоящее время не требуется.

Договор коммерческого найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность, однако лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, что не лишает их в то же время права приводить другие доказательства (ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

Договор коммерческого найма не требует обязательного нотариального удостоверения, и этот вопрос решается самими сторонами.

В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

В договоре должны быть также указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится только с согласия наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц при соблюдении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ).

Договор коммерческого найма является срочными заключается на срок не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор коммерческого найма заключен на срок до одного года, то он считается краткосрочным наймом и в этом случае к нему не применяются некоторые положения о коммерческом найме. Так, наниматель лишается права вселять в занимаемое им жилое помещение временных жильцов или поднанимателей.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора коммерческого найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, однако в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ).

При краткосрочном найме наниматель не наделен преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 683 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями определяются в договоре коммерческого найма, а также в нормах действующего законодательства.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (ст. 677 ГК РФ).

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма.

Солидарную ответственность с нанимателем указанные граждане несут только при заключении специального о том соглашения. В этом случае такие граждане становятся сонанимателями.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Основная обязанность наймодателя - передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ).

Наймодатель также обязан:

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем жилое помещение;

- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

- обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отношении жилого дома - также и текущий), если иное не установлено договором;

- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своих родственников и иных лиц, получив на это согласие наймодателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель имеет право сдать занимаемое им жилое помещение в поднаем, а также вселить с согласия наймодателя временных жильцов. Данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель имеет преимущественное право на заключение с ним договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Однако данное правило не действует при краткосрочном найме.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

Наниматель обязан (ст. 678 ГК РФ):

-использовать жилое помещение только для проживания;

-обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

-самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения;

-своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги.

Одностороннее изменение размера квартплаты не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за

жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке,

установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (например, статьи 56, 57 ЖК РСФСР);

соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум или вибрацию, и т. д.

Наниматель не вправе без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию занимаемого им жилого помещения.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением об этом наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть также расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Наймодатель вправе расторгнуть договор с нанимателем только в

судебном порядке и только в следующих случаях (ст. 687 ГК РФ):

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения нанимателем платы более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более года.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

В случае расторжения договора коммерческого найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Контрольные вопросы по теме:

1. Определите понятие коммерческого найма жилого помещения?

2. Перечислите права и обязанности нанимателя и наймодателя.

3. Перечислите права и обязанности иных проживающих с нанимателем лиц.

4. Договор коммерческого найма жилого помещения. Срок договора коммерческого найма?

5. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения?

6. Назовите основания и порядок прекращения и расторжения договора коммерческого найма.

<< | >>
Источник: Далгатова А.О.. Учебное пособие (курс лекций) по дисциплине «Жилищное право» для направления подготовки «Юриспруденция», профиля подготовки «Гражданское право». - Махачкала: ДГУНХ,2016.96 с.. 2016

Еще по теме Можно выделить следующие основные отличия коммерческого найма от социального::

  1. В зависимости от вида судопроизводства можно выделить следующие группы дел:
  2. Можно выделить четыре основные сферы применения этих систем:
  3. В качестве основных частей (элементов) системы права на различных ее уровнях, можно выделить:
  4. Федеральный закон от 29 июля 2004 г. № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» закрепляет следующие основные понятия рассматриваемого института:
  5. ! Задание 2.1. Сопоставьте характеристики американской и японской моделей управления, выделив ключевые отличия
  6. ! Задание 1.1. Сопоставьте понятия «управление» и «менеджмент», выделив признаки сходства и отличия.
  7. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (ч. 1 ст. 82 ЖК РФ).
  8. 2. Отличие коммерческого права как специальной части предпринимательского права от науки «коммерческое право» и учебной дисциплины «коммерческое право»
  9. Если рассматривать педагогику, как движущую общественную силу, выполняющую определённый социальный заказ, то необходимо выделить основные цели, которые она решает.
  10. 138. Главнейшие из этих отличий следующие: