Договор аренды зданий и сооружений
5.3.1.
5.3.2. Предмет и существенные условия и стороны договора аренды зданий и сооружений
Договор аренды здания или сооружения представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п.
1 ст. 650 ГК РФ).Аренда зданий и сооружений сформулирована в ГК РФ как вид аренды, в связи с чем данное обязательство характеризуется общими признаками аренды, имея при этом отличительные качества. Указанное обстоятельство определило возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений об аренде, не противоречащих специфике аренды зданий и сооружений. В ст. 625 ГК РФ сказано, что общие положения об аренде применяются к аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено специальными правилами о ней.
Особенности договора аренды зданий и сооружений
Данный договор является:
• консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момента подписания);
• взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу);
• возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом).
Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются предмет договора (п. 1 ст. 650; ст. 607 ГК РФ) и размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Общепризнанных определений понятий «здание» и «сооружение» нет. По общему правилу здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, квалифицируются как объекты недвижимости по ст. 130 ГК РФ по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без соразмерного ущерба их назначению.
Как указал В.В. Витрянский, юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования[143].
В целом под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Специфический признак здания или сооружения выражается также в том, что оно неразрывно связано с землей. Названная особенность потребовала формулирования для аренды зданий или сооружений некоторых специальных положений (ст.ст. 652-653; п.п. 2-3 ст. 654 ГК РФ).
Так, одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием или сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п.
1 ст. 652 ГК РФ). Указанные права передаются арендатору в силу закона. Закрепляя данный подход, законодатель реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.Объем права арендатора на земельный участок определяется в зависимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель.
В п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.
Исходя из положений п. 2 ст. 654 ГК РФ, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением)[144].
В аренду могут передаваться помещения, расположенные внутри здания или сооружения, т.е. являющиеся его частью.
Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что в аренду может передаваться как вещь в целом (земельный участок, здание, сооружение или помещение), так и ее отдельная часть (п. 9).
Чтобы условия об аренде части вещи в таком случае считались согласованными, необходимо отражать не только данные, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, но и данные, персонализирующие данный конкретный объект, перечислив их или отобразив в прилагаемой к договору схеме, плане.
Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений может выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
5.3.3. Форма договора аренды зданий и сооружений
Договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение изложенного требования влечет за собой недействительность сделки (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возможна только при условии соблюдения арендодателем всех ограничений, наложенных собственником в силу закона или договора.
5.3.4. Срок договора аренды зданий и сооружений
Срок договора аренды определяется сторонами свободно, специальных указаний в Гражданском кодексе не содержится. Договор может быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок (в этом случае контрагенты просто не указывают, на какой срок заключен договор). С периодом действия договора аренды здания (сооружения) связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заключен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
5.3.5. Цена договора аренды зданий и сооружений
В ст. 654 ГК РФ установлено, что применительно к договору аренды зданий и сооружений еще одним существенным условием является его цена. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.
При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (путем установления цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.
Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооружений зависит от множества факторов, таких, например, как характер предполагаемого использования здания или сооружения, его технические характеристики.
Арендная плата может определяться в виде фиксированной суммы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Право на получение арендной платы возникает только после подтверждения передачи здания или сооружения в аренду.
5.3.6. Передача здания или сооружения
ГК РФ предусматривает особый порядок передачи здания или сооружения в аренду и его возврата арендодателю. Так, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения должна оформляться передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Это связано в первую очередь с особой ценностью объекта и его физическими свойствами. Передача здания в аренду порождает правовые и имущественные последствия, поэтому необходимо точно устанавливать, состоялась ли передача недвижимости, и если состоялась, то когда именно. Необходимо также зафиксировать состояние недвижимости в момент передачи.
Таким образом, отсутствие передаточного акта или иного подписанного сторонами документа о передаче объекта фактически должно оцениваться как непередача недвижимости арендатору, если обратное не подтверждено иными бесспорными доказательствами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.
Список рекомендуемой литературы
Алиев Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения // Современное право. 2012. № 12. С. 73-76.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стер. М.: Статут, 2002. 800 с.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2001. 848 с.
Большаков А. Аренда в строящемся здании // Экономика и Жизнь - Юрист. 2006. № 44. С. 7.
Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С. 47-52.
Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С. 21-24.
Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей / под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство Юрайт; Юрайт-Издат, 2011. 1525 с.
Российское гражданское право: учеб. В 2 т. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. 1208 c.
Нормативные правовые акты
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // СПС КонсультантПлюс.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)[145] // СПС КонсультантПлюс.
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консуль- тантПлюс.
Материалы судебной практики
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС Консуль- тантПлюс.
Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // СПС КонсультантПлюс.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СПС КонсультантПлюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» // СПС КонсультантПлюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС КонсультантПлюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» // СПС КонсультантПлюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // СПС КонсультантПлюс.
Контрольные вопросы
1. Существенные условия договора: требования законодательства и трактовка в судебной практике.
2. Условия, подтверждающие правомочия арендодателя-несобственника.
3. Условия регистрации аренды.
4. Срок аренды и возможность досрочного расторжения договора.
5. Финансовые условия аренды: возможные варианты формулировки условия о цене, включение и невключение в арендную плату коммунальных платежей, расходов на капитальный и текущий ремонт и т.д.
6. Замена одной из сторон в договоре аренды.
7. Договор субаренды, права на распоряжение арендованным имуществом.
8. Особенности аренды государственного и муниципального имущества.
9. Акты передачи здания (помещения, сооружения).
Практические задания
1. Решите задачи.
Задача 1
Общество передало в аренду ИП нежилое помещение. Договором аренды, заключенным между ними, предусмотрено начисление неустойки в случае нарушения сроков внесения арендной платы.
После расторжения договора аренды и возврата помещения арендодателю за арендатором числилась задолженность по внесению арендных платежей.
Общество обратилось в суд с иском о взыскании с ИП задолженности, образовавшейся до момента расторжения договора, а также договорной неустойки, начисленной за период после расторжения договора, поскольку условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, в договоре аренды отсутствует.
Правомерны ли требования истца о взыскании неустойки?
Задача 2
Акционерное общество и товарищество собственников жилья заключили договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым акционерное общество использовало для размещения своего офиса нежилые помещения площадью 30 квадратных метров, расположенные на первом этаже дома, принадлежащего товариществу собственников жилья. Договором было предусмотрено, что срок действия договора составляет 11 месяцев, по истечении которых, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, он считается продленным еще на 11 месяцев.
По истечении первого срока договора юрисконсульт акционерного общества представил заключенный договор на государственную регистрацию. Регистратор отказался принять документы на регистрацию и потребовал, чтобы общество заключило новый договор, в котором будет предусмотрен срок, превышающий один год. Кроме того, по его мнению, договор, подписанный почти год назад, не может быть зарегистрирован, поскольку такой договор не считается заключенным. Юрисконсульт обратился в суд.
Подготовьте мотивированное исковое заявление. Изменится ли решение, если будет установлено, что кондоминиум не зарегистрирован как объект недвижимости?
Задача 3
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскания задолженности по договору аренда нежилого помещения и о расторжении договора аренды по основаниям неисполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы свыше шести месяцев.
Является ли неисполнение арендатором обязательств по договору аренды основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя? Необходимо ли соблюдать претензионный досудебный порядок? Повлияет ли на решение суда факт погашения индивидуальным предпринимателем задолженности до момента рассмотрения спора по существу?
Задача 4
Комитет по управлению имуществом г. Тулы обратился в арбитражный суд Тульской области с иском к Ассоциации делового сотрудничества по организации технического сервиса «Агротехсервис» об освобождении помещений общей площадью 439,9 кв. м в связи с истечением срока действия договора аренды. Решением суда исковое требование удовлетворено. В течение месяца со дня вынесения судебного акта в канцелярию Федерального арбитражного суда Центрального округа была подана кассационная жалоба на данное решение.
Как должен поступить судья, решая вопрос о принятии кассационной жалобы?
Задача 5
ООО «Вега» приобрело у индивидуального предпринимателя по договору купли-продажи здание овощного склада. После подписания акта приемки-передачи имущества и государственной регистрации права собственности покупателя в УФРС ООО «Вега» обнаружило, что зданием склада владеет ООО «Телепорт»: помещения склада заняты имуществом ООО «Телепорт», в здании находятся сотрудники ООО «Телепорт», осуществляется производственная деятельность. На требование освободить здание склада представитель ООО «Телепорт» предъявил договор аренды между ООО «Телепорт» и индивидуальным предпринимателем, заключенный 05.03.2007 сроком на 11 месяцев. Считая, что никаких договоров с ООО «Телепорт» он не заключал, покупатель обратился в арбитражный суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Какое решение должен вынести суд?
Задача 6
Между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем (Арендатор) подписан договор аренды муниципального нежилого помещения.
Согласно договору аренды муниципального нежилого помещения договор заключается на срок с 01.04.2004 по 01.03.2012.
Ссылаясь на уклонение арендодателя от регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с иском о государственной регистрации договора аренды.
Может ли суд по требованию другой стороны договора вынести решение о регистрации сделки?
Задача 7
ООО «Нептун» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконным решения от 21.10.2016 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2016. Материалами дела установлено, что между индивидуальным предпринимателем (арендодатель) и ООО «Нептун» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества на часть здания-магазина «Косметик», содержащего информацию об общей площади передаваемого имущества, кадастровом номере и адресе всего здания. Представленный на государственную регистрацию договор аренды также содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта путем графического описания. Нежилое здание магазина «Косметик» принадлежит на праве собственности индивидуальному предпринимателю.
Управление Росреестра отказало ООО «Нептун» в государственной регистрации договора аренды ввиду отсутствия документа — кадастрового паспорта с указанием размера арендуемого помещения, а также невозможности индивидуализировать объект аренды и четко определить предмет договора.
Дайте правовую оценку спорному договору и правомерности действиям уполномоченного органа.
Задача 8
Банк обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Профи» о расторжении договора аренды нежилого помещения. Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что условиями договора стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие об обязанности заблаговременно (за один год) уведомить другую сторону о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем банком исполнено, помещение по истечении указанного срока освобождено арендатором.
Обжалуя принятый судебный акт, ООО «Профи» ссылается на то, что сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного расторжения договора аренды, заключенного на определенный срок, по инициативе арендатора. Договором предусмотрены основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке в случае непредставления арендодателем помещения в установленный срок и создания препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением. Других оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в договоре не содержится. В пункте договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора по иным основаниям стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения.
Какое решение должен вынести суд вышестоящей инстанции? Какое значение в данном случае будет иметь то обстоятельство, что договор заключен на определенный срок?
Задача 9
Общество «Микс» обратилось в суд с иском к обществу «Раш» о взыскании задолженности по арендной плате по договору, по условиям которого ответчику передано во временное владение и пользование нежилое помещение. Ответчик в свою очередь обратился со встречным иском о признании договора аренды недействительным и возврате уже уплаченных арендных платежей, поскольку в рамках другого дела рассматривается спор между ООО «Химки» и обществом «Микс» о праве собственности на указанное недвижимое имущество. Следовательно, ООО «Микс» не имело права заключать договор и получать арендную плату.
Дайте оценку правовой ситуации и разрешите спор.
2. Составьте проект судебного акта.
Участник ООО «Восток» обратился с иском к ООО «Восток» (арендодатель) и ООО «Восток-1» (арендатор) о признании недействительным договора аренды, заключенного между обществами, и применения последствий недействительности сделки. Арендатор в течение полугода пользовался имуществом, переданным ему по договору.
Основанием для оспаривания сделки послужило нарушение порядка совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.
5.4.
Еще по теме Договор аренды зданий и сооружений:
- Объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений
- Таблица N 1 Минимально необходимый состав зданий, сооружений и размеры площадок общего пользования
- Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта Комментарий к статье 6.4
- Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.[18]
- Концессионный договор и договор аренды.
- 1.2. Договор аренды
- Договор финансовой аренды (лизинга)
- Арендная плата как существенное условие договора аренды земельного участка.
- Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество
- Глава VI Постройка св. Софии и других зданий в столице. Линия пограничных укреплений
- Глава VI Постройка св. Софии и других зданий в столице. Линия пограничных укреплений
- 10.1. Сущность и содержание аренды (лизинга)