<<
>>

Договор аренды зданий и сооружений

5.3.1.

5.3.2. Предмет и существенные условия и стороны договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения представляет собой со­глашение, по которому арендодатель обязуется передать во времен­ное владение и пользование или во временное пользование аренда­тору здание или сооружение (п.

1 ст. 650 ГК РФ).

Аренда зданий и сооружений сформулирована в ГК РФ как вид аренды, в связи с чем данное обязательство характеризуется об­щими признаками аренды, имея при этом отличительные качества. Указанное обстоятельство определило возможность применения к рассматриваемому обязательству общих положений об аренде, не противоречащих специфике аренды зданий и сооружений. В ст. 625 ГК РФ сказано, что общие положения об аренде применяются к арен­де зданий и сооружений, если иное не предусмотрено специальны­ми правилами о ней.

Особенности договора аренды зданий и сооружений

Данный договор является:

• консенсуальным (т.е. он признается заключенным уже с момен­та подписания);

• взаимным (при заключении договора у обеих сторон договора возникают как права, так и обязанности по отношению друг к другу);

• возмездным (договор в обязательном порядке предполагает наличие платы за пользование арендованным имуществом).

Существенными условиями договора аренды здания или соору­жения являются предмет договора (п. 1 ст. 650; ст. 607 ГК РФ) и размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть ука­заны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соот­ветствующий договор не считается заключенным.

Общепризнанных определений понятий «здание» и «сооруже­ние» нет. По общему правилу здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, квалифицируются как объек­ты недвижимости по ст. 130 ГК РФ по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без соразмерного ущер­ба их назначению.

Как указал В.В. Витрянский, юридические дефиниции понятий «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указан­ные понятия не относятся к числу правовых категорий. Существу­ющие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусма­тривают дифференцированного регулирования[143].

В целом под зданием или сооружением следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмер­ного ущерба его назначению невозможно.

Специфический признак здания или сооружения выражается также в том, что оно неразрывно связано с землей. Названная осо­бенность потребовала формулирования для аренды зданий или соо­ружений некоторых специальных положений (ст.ст. 652-653; п.п. 2-3 ст. 654 ГК РФ).

Так, одновременно с передачей прав владения и пользования арендуемым зданием или сооружением передаются права на земель­ный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п.

1 ст. 652 ГК РФ). Указанные права передаются арендатору в силу закона. Закрепляя данный подход, законодатель реализует принцип единства судьбы земельного участка и располо­женного на нем объекта недвижимости.

Объем права арендатора на земельный участок определяется в за­висимости от того, каким правом на этот участок обладает арендодатель.

В п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 1 «О не­которых вопросах, связанных с применением земельного законода­тельства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 ГК РФ.

Исходя из положений п. 2 ст. 654 ГК РФ, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением)[144].

В аренду могут передаваться помещения, расположенные внутри здания или сооружения, т.е. являющиеся его частью.

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдель­ных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что в аренду может передаваться как вещь в целом (земельный участок, здание, сооружение или помещение), так и ее отдельная часть (п. 9).

Чтобы условия об аренде части вещи в таком случае считались согласованными, необходимо отражать не только данные, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права, но и данные, персонализирующие данный конкретный объект, перечислив их или отобразив в прилагаемой к договору схеме, плане.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений мо­жет выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, упра­вомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. В том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными пред­приятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного само­управления в рамках их компетенции, установленной актами, опре­деляющими статус этих органов.

5.3.3. Форма договора аренды зданий и сооружений

Договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подпи­санного сторонами. Несоблюдение изложенного требования влечет за собой недействительность сделки (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания (сооружения), заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Если здание или сооружение не принадлежит арендодателю на праве собственности, то сдача такого имущества в аренду возмож­на только при условии соблюдения арендодателем всех ограниче­ний, наложенных собственником в силу закона или договора.

5.3.4. Срок договора аренды зданий и сооружений

Срок договора аренды определяется сторонами свободно, специальных указаний в Гражданском кодексе не содержится. Дого­вор может быть заключен на срок до одного года, более одного года либо на неопределенный срок (в этом случае контрагенты просто не указывают, на какой срок заключен договор). С периодом дей­ствия договора аренды здания (сооружения) связана необходимость государственной регистрации договора. В том случае, если он заклю­чен на срок, превышающий один год, договор аренды подлежит госу­дарственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

5.3.5. Цена договора аренды зданий и сооружений

В ст. 654 ГК РФ установлено, что применительно к договору арен­ды зданий и сооружений еще одним существенным условием яв­ляется его цена. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ (путем установления цены, которая при сравнимых обсто­ятельствах обычно взимается за аналогичные товары), не применяются.

Размер арендной платы в договоре аренды зданий и сооруже­ний зависит от множества факторов, таких, например, как характер предполагаемого использования здания или сооружения, его техни­ческие характеристики.

Арендная плата может определяться в виде фиксированной сум­мы в месяц либо суммы за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера. В последнем случае арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Право на получение арендной платы возникает только после подтверждения передачи здания или сооружения в аренду.

5.3.6. Передача здания или сооружения

ГК РФ предусматривает особый порядок передачи здания или со­оружения в аренду и его возврата арендодателю. Так, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения должна оформляться передаточным актом или иным документом о передаче, подписыва­емым сторонами. Если иное не предусмотрено законом или догово­ром, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арен­датору во владение или пользование и подписания сторонами соот­ветствующего документа о передаче.

Это связано в первую очередь с особой ценностью объекта и его физическими свойствами. Передача здания в аренду порождает пра­вовые и имущественные последствия, поэтому необходимо точно устанавливать, состоялась ли передача недвижимости, и если состо­ялась, то когда именно. Необходимо также зафиксировать состояние недвижимости в момент передачи.

Таким образом, отсутствие передаточного акта или иного подпи­санного сторонами документа о передаче объекта фактически долж­но оцениваться как непередача недвижимости арендатору, если об­ратное не подтверждено иными бесспорными доказательствами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполне­ния обязанности по передаче имущества, а арендатора — от приня­тия имущества.

Список рекомендуемой литературы

Алиев Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или со­оружения // Современное право. 2012. № 12. С. 73-76.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. вторая: Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стер. М.: Статут, 2002. 800 с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. первая: Общие положения. 3-е изд., стер. М.: Статут, 2001. 848 с.

Большаков А. Аренда в строящемся здании // Экономика и Жизнь - Юрист. 2006. № 44. С. 7.

Ерш А.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С. 47-52.

Ерш А.В. Права арендатора на земельный участок при аренде зда­ний и иных сооружений // Юрист. 2002. № 7. С. 21-24.

Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей / под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Из­дательство Юрайт; Юрайт-Издат, 2011. 1525 с.

Российское гражданское право: учеб. В 2 т. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. 1208 c.

Нормативные правовые акты

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) // СПС КонсультантПлюс.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)[145] // СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консуль- тантПлюс.

Материалы судебной практики

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части пер­вой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС Консуль- тантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О послед­ствиях расторжения договора» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Россий­ской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдель­ных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федера­ции и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Россий­ской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах прак­тики применения правил Гражданского кодекса Российской Федера­ции о договоре аренды» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» // СПС КонсультантПлюс.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владе­ния» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признани­ем договоров незаключенными» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Фе­дерального закона “О государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним”» // СПС КонсультантПлюс.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых поме­щений» // СПС КонсультантПлюс.

Контрольные вопросы

1. Существенные условия договора: требования законодатель­ства и трактовка в судебной практике.

2. Условия, подтверждающие правомочия арендодателя-несоб­ственника.

3. Условия регистрации аренды.

4. Срок аренды и возможность досрочного расторжения договора.

5. Финансовые условия аренды: возможные варианты формули­ровки условия о цене, включение и невключение в арендную плату коммунальных платежей, расходов на капитальный и текущий ре­монт и т.д.

6. Замена одной из сторон в договоре аренды.

7. Договор субаренды, права на распоряжение арендованным имуществом.

8. Особенности аренды государственного и муниципального имущества.

9. Акты передачи здания (помещения, сооружения).

Практические задания

1. Решите задачи.

Задача 1

Общество передало в аренду ИП нежилое помещение. Догово­ром аренды, заключенным между ними, предусмотрено начисление неустойки в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

После расторжения договора аренды и возврата помещения арендодателю за арендатором числилась задолженность по внесе­нию арендных платежей.

Общество обратилось в суд с иском о взыскании с ИП задолжен­ности, образовавшейся до момента расторжения договора, а также договорной неустойки, начисленной за период после расторжения договора, поскольку условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон, в договоре аренды отсутствует.

Правомерны ли требования истца о взыскании неустойки?

Задача 2

Акционерное общество и товарищество собственников жилья заключили договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым акционерное общество использовало для размещения своего офиса нежилые помещения площадью 30 квадратных метров, расположенные на первом этаже дома, принадлежащего товари­ществу собственников жилья. Договором было предусмотрено, что срок действия договора составляет 11 месяцев, по истечении кото­рых, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, он считается продленным еще на 11 месяцев.

По истечении первого срока договора юрисконсульт акционер­ного общества представил заключенный договор на государствен­ную регистрацию. Регистратор отказался принять документы на ре­гистрацию и потребовал, чтобы общество заключило новый договор, в котором будет предусмотрен срок, превышающий один год. Кроме того, по его мнению, договор, подписанный почти год назад, не мо­жет быть зарегистрирован, поскольку такой договор не считается за­ключенным. Юрисконсульт обратился в суд.

Подготовьте мотивированное исковое заявление. Изменится ли решение, если будет установлено, что кондоминиум не зарегистри­рован как объект недвижимости?

Задача 3

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арби­тражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыска­ния задолженности по договору аренда нежилого помещения и о рас­торжении договора аренды по основаниям неисполнения арендато­ром обязанности по внесению арендной платы свыше шести месяцев.

Является ли неисполнение арендатором обязательств по дого­вору аренды основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя? Необходимо ли соблюдать претензионный досудеб­ный порядок? Повлияет ли на решение суда факт погашения индиви­дуальным предпринимателем задолженности до момента рассмо­трения спора по существу?

Задача 4

Комитет по управлению имуществом г. Тулы обратился в ар­битражный суд Тульской области с иском к Ассоциации делового сотрудничества по организации технического сервиса «Агротех­сервис» об освобождении помещений общей площадью 439,9 кв. м в связи с истечением срока действия договора аренды. Решением суда исковое требование удовлетворено. В течение месяца со дня вынесения судебного акта в канцелярию Федерального арбитраж­ного суда Центрального округа была подана кассационная жалоба на данное решение.

Как должен поступить судья, решая вопрос о принятии кассаци­онной жалобы?

Задача 5

ООО «Вега» приобрело у индивидуального предпринимателя по договору купли-продажи здание овощного склада. После под­писания акта приемки-передачи имущества и государственной регистрации права собственности покупателя в УФРС ООО «Вега» обнаружило, что зданием склада владеет ООО «Телепорт»: помеще­ния склада заняты имуществом ООО «Телепорт», в здании находят­ся сотрудники ООО «Телепорт», осуществляется производственная деятельность. На требование освободить здание склада предста­витель ООО «Телепорт» предъявил договор аренды между ООО «Телепорт» и индивидуальным предпринимателем, заключенный 05.03.2007 сроком на 11 месяцев. Считая, что никаких договоров с ООО «Телепорт» он не заключал, покупатель обратился в арбитраж­ный суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 6

Между Комитетом по управлению городским имуществом (Арен­додатель) и Индивидуальным предпринимателем (Арендатор) под­писан договор аренды муниципального нежилого помещения.

Согласно договору аренды муниципального нежилого помеще­ния договор заключается на срок с 01.04.2004 по 01.03.2012.

Ссылаясь на уклонение арендодателя от регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с иском о государственной реги­страции договора аренды.

Может ли суд по требованию другой стороны договора вынести решение о регистрации сделки?

Задача 7

ООО «Нептун» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Уп­равлению Росреестра о признании незаконным решения от 21.10.2016 об отказе в государственной регистрации договора аренды недви­жимого имущества от 01.05.2016. Материалами дела установлено, что между индивидуальным предпринимателем (арендодатель) и ООО «Нептун» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого иму­щества на часть здания-магазина «Косметик», содержащего инфор­мацию об общей площади передаваемого имущества, кадастровом номере и адресе всего здания. Представленный на государственную регистрацию договор аренды также содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду объекта пу­тем графического описания. Нежилое здание магазина «Косметик» принадлежит на праве собственности индивидуальному предприни­мателю.

Управление Росреестра отказало ООО «Нептун» в государствен­ной регистрации договора аренды ввиду отсутствия документа — кадастрового паспорта с указанием размера арендуемого помеще­ния, а также невозможности индивидуализировать объект аренды и четко определить предмет договора.

Дайте правовую оценку спорному договору и правомерности дей­ствиям уполномоченного органа.

Задача 8

Банк обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Профи» о расторжении договора аренды нежилого помещения. Удовлетво­ряя заявленные требования, суд исходил из того, что условиями до­говора стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие об обязанности заблаговременно (за один год) уведомить другую сторону о наме­рении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем банком исполнено, помещение по истечении указанного срока осво­бождено арендатором.

Обжалуя принятый судебный акт, ООО «Профи» ссылается на то, что сторонами не согласована возможность безосновательного досрочного расторжения договора аренды, заключенного на опре­деленный срок, по инициативе арендатора. Договором предусмо­трены основания для досрочного расторжения договора по требо­ванию арендатора в судебном порядке в случае непредставления арендодателем помещения в установленный срок и создания пре­пятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограничен­ном пользовании помещением. Других оснований для досрочно­го расторжения договора по требованию арендатора в договоре не содержится. В пункте договора предусмотрено, что в случае до­срочного расторжения договора по иным основаниям стороны обя­заны письменно предупредить о предстоящем расторжении забла­говременно за один год до расторжения.

Какое решение должен вынести суд вышестоящей инстанции? Какое значение в данном случае будет иметь то обстоятельство, что договор заключен на определенный срок?

Задача 9

Общество «Микс» обратилось в суд с иском к обществу «Раш» о взыскании задолженности по арендной плате по договору, по условиям которого ответчику передано во временное владение и пользование нежилое помещение. Ответчик в свою очередь обра­тился со встречным иском о признании договора аренды недействи­тельным и возврате уже уплаченных арендных платежей, поскольку в рамках другого дела рассматривается спор между ООО «Химки» и обществом «Микс» о праве собственности на указанное недвижи­мое имущество. Следовательно, ООО «Микс» не имело права заклю­чать договор и получать арендную плату.

Дайте оценку правовой ситуации и разрешите спор.

2. Составьте проект судебного акта.

Участник ООО «Восток» обратился с иском к ООО «Восток» (арен­додатель) и ООО «Восток-1» (арендатор) о признании недействитель­ным договора аренды, заключенного между обществами, и примене­ния последствий недействительности сделки. Арендатор в течение полугода пользовался имуществом, переданным ему по договору.

Основанием для оспаривания сделки послужило нарушение по­рядка совершения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.

5.4.

<< | >>
Источник: Гройсберг, А. И., Ерахтина, О. С., Кондратьева, К. С.. Договорное право. 2016

Еще по теме Договор аренды зданий и сооружений:

  1. Объемно-планировочные и конструктивные решения зданий и сооружений
  2. Таблица N 1 Минимально необходимый состав зданий, сооружений и размеры площадок общего пользования
  3. Статья 6.4. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта Комментарий к статье 6.4
  4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.[18]
  5. Концессионный договор и договор аренды.
  6. 1.2. Договор аренды
  7. Договор финансовой аренды (лизинга)
  8. Арендная плата как существенное условие договора аренды земельного участка.
  9. Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество
  10. Глава VI Постройка св. Софии и других зданий в столице. Линия пограничных укреплений
  11. Глава VI Постройка св. Софии и других зданий в столице. Линия пограничных укреплений
  12. 10.1. Сущность и содержание аренды (лизинга)