<<
>>

1.2. Договор аренды

- это договор, в силу которого одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату (ст.

606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Стороны договора: арендатор и арендодатель. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо. Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Законом уполномочены субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления. При этом субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) могут сдавать в аренду недвижимое имущество лишь с согласия собственника в лице его полномочного органа (ст. 295 ГК РФ). Субъекту права оперативного управления

(казенному предприятию) требуется согласие собственника при сдаче в аренду как движимого, так и недвижимого имущества (ст. 297 ГК РФ), а учреждение вообще не наделено правом сдачи в аренду закрепленного за ним имущества, а также имущества, приобретенного им за счет средств, выделенных по смете. Учреждение может сдавать в аренду лишь имущество, приобретенное им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ).

Существенным условием договора аренды является условие о его предмете, т. е. о том имуществе, которое подлежит передаче арендатору.

Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным. Предмет аренды должен быть четко определен в договоре.

В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков

и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности

вытекают прежде всего из невозобновляемости многих природных ресурсов, их

ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально

предусматривать меры, направленные на их рациональное использование.

В частности,

при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст.

42 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 7 марта 2005 г.).

Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило,

219

возможно только при наличии лицензии. Поэтому при заключении договоров аренды природных объектов недостаточно использовать только нормы ГК РФ, а всегда нужно обращаться к специальному законодательству.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ. Степень индивидуализации предмета аренды зависит от его природы. Наиболее строгие требования предъявляются к таким сложным объектам, как транспортные средства, недвижимое имущество и предприятия. Закон подробно перечисляет те критерии, при помощи которых производится их обособление, и регламентирует процедуру их определения. Так, объекту недвижимости должен быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Только после подробного описания объекта недвижимости могут быть зарегистрированы какие-либо права на него (сделки с ним), в том числе и договор аренды. При сдаче в аренду земельного участка (участка недр, леса, водного объекта) к договору должен быть приложен план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. При сдаче в аренду здания, сооружения или помещения прилагаются поэтажные планы, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения.

Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

По общему правилу предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При аренде отдельных видов имущества, особенно природных ресурсов, перечень существенных условий еще шире.

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на

определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными

ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается

заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое

время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при

аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Законом или договором может быть

220

установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон договора. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

<< | >>
Источник: Гражданское право. Учебник. 2015

Еще по теме 1.2. Договор аренды:

  1. Концессионный договор и договор аренды.
  2. Договор аренды зданий и сооружений
  3. Договор финансовой аренды (лизинга)
  4. Арендная плата как существенное условие договора аренды земельного участка.
  5. 2.4. Учет аренды основных средств
  6. 10.1. Сущность и содержание аренды (лизинга)
  7. Аренда земельных участков.
  8. Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
  9. § 4. Аренда земельных участков
  10. Реализация права аренды
  11. Выявление права аренды, принадлежащего должнику
  12. Наложение ареста на право аренды
  13. 3.2.1. Финансовая аренда (лизинг)
  14. Основные виды и формы аренды
  15. Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) - один из классических гражданско-правовых договоров, известный еще в римском праве (commodatum).
  16. Оценка права аренды
  17. Сделки с жилыми помещениями: договор купли-продажи, мены; договор ренты; договор дарения и др