<<
>>

Юридические препятствия в реализации прав собственников недвижимого имущества

(А. В. Деменишин)

Реализация прав собственников объектов недвижимого имуще­ства представляет собой комплекс активных действий субъекта пра­воотношений, направленных на претворение в жизнь ими триады правомочий - владения, пользования, а также распоряжения принад­лежащим имуществом.

При этом одним из наиболее важных начал гражданского зако­нодательства, закрепленных в п. 1 ст. 1 ГК РФ, является принцип бес­препятственного осуществления гражданских прав, который, как справедливо отмечено в научной литературе, наименее изучен - ему не посвящено ни одного специального исследования, и в основном он рассматривается лишь в контексте пределов осуществления граждан­ских прав[420] [421].

Несомненно, реализация прав собственников не может проте­кать в отрыве от реальных процессов общественной жизни и сопро­вождается совокупностью различных факторов экономического, со­циального, политического характера, которые, в том числе, могут так или иначе препятствовать полной, всесторонней реализации правомо­чий по владению, пользованию и распоряжению своей собственно­стью. Такие преграды, помехи, затрудняющие или исключающие возможность реализации своих прав или законных интересов, полу­чили в юридической науке название юридических препятствий.

Вместе с тем именно обеспечение беспрепятственной реализа­ции своих субъективных прав провозглашается одним из националь­ных приоритетов осуществляемой правовой политики и является не­отъемлемым признаком развитости правовой системы и в целом пра­вового государства.

В научной литературе под юридическими препятствиями в реа­лизации и защите прав, свобод, законных интересов понимаются нормативно установленные и (или) юридико-фактические условия, осложняющие (затрудняющие либо блокирующие) процесс осущест­вления правовых возможностей (прав, свобод, законных интересов) конкретного субъекта права в конкретной ситуации, требующие от носителя прав и законных интересов дополнительных, нормативно незапрограммированных либо предусмотренных в установленном правом порядке реализации права, но несоразмерных, неразумных ор­ганизационных, материально-технических, временных, интеллекту­альных и иных затрат".

При реализации прав, законных интересов собственников встре­чаются различные юридические препятствия, которые в действитель­ности, имея различную природу, источник, исключают нормальное существование правомочий собственников и создают для них допол­нительные ограничения, обременения, связанные с процессом владе­ния, пользования и распоряжения имуществом. При этом нередки случаи, когда юридические препятствия в принципе становятся при­чиной полного и окончательного исчезновения права.

Остановимся более подробно на видах препятствий, которые мо­гут возникать при реализации прав собственников.

Наиболее распространенным видом юридических препятствий являются такие юридические препятствия, которые связаны с реали­зацией правомочий пользования объектом недвижимого имущества.

Рассмотрим юридические препятствия в пользовании объектом недвижимого имущества, которые возникают вследствие правонару­шений, допущенных по вине равных по правовому положению субъ­ектов правоотношений (например, соседей, смежных землепользова­телей).

В данном случае, субъектом, чинящим соответствующие юри­дические препятствия, выступает лицо, которое своим противоправ­ным поведением создает препятствия, мешающие нормальному осу­ществлению права собственности. Указанная позиция следует из смысла ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъ­яснений, приведенных в и. 45 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22.

Препятствия в этой области разнообразны; зачастую они прояв­ляются при использовании смежных земельных участков и объектов общей собственности. В качестве примеров таких препятствий можно привести возведение высоких заборов, оттеняющих соседний уча­сток; лишение или ограничение права прохода и проезда вследствие ремонтно-восстановительных работ; создание неудобств при пользо­вании общим домовым оборудованием, принадлежащим жителям многоквартирного дома; недопуск законного владельца в принадле­жащее ему здание путем выставления охраны; сооружение шлагбау­мов, несанкционированное строительство на земельном участке соб­ственника; отключение электроэнергии и др.[422].

Механизм преодоления таких препятствий законодательно пре­дусмотрен и активно применяется на практике. В подобных случаях собственник вправе требовать по суду устранения созданных препят­ствий, исключающих возможность нормально использовать принад­лежащее имущество и распоряжаться им.

Однако не только неправомерные действия смежных собствен­ников и прочих лиц могут стать препятствием для осуществления собственником своих правомочий.

В числе препятствий, которые могут создаваться вследствие действий государственных и муниципальных органов, можно также рассмотреть препятствия в реализации прав собственника в виде от­каза в государственной реализации права собственности на объект недвижимости.

Фактически такой отказ исключает возможность защиты прав лица, претендующего на объект недвижимости и создает серьезную правовую неопределенность в вопросе судьбы такого имущества.

Нормативным обоснованием этого тезиса служит ст. 2 Феде­рального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регист­рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответст­вии с которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зареги­стрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем осуществить государственную регистрацию права возможно далеко не всегда, при этом не всегда по вине собственника объекта недвижимого имущества.

Например, при принятии решения о предоставлении земельного участка ненадлежащим субъектом власти, а также при отсутствии возможности идентификации такого земельного участка принимается решение об отказе в государственной регистрации права. Причем до­воды о том, что лицо, которому выделен соответствующий земельный участок, не несет ответственность за то, что в решении о выделении земельного участка есть подпись недействующего председателя, не имеет правового значения[423].

Другим препятствием, служащим основанием для отказа в госу­дарственной регистрации права, препятствующим реализации прав собственника земельного участка, является отсутствие в правоуста­навливающих документах указания на вид разрешенного использова­ния. Правовым обоснованием для отказа служит то, что разрешенное использование земельного участка является составным элементом правового режима земельного участка и определяется на основании зонирования территорий.

Интересным препятствием для реализации прав собственника и, соответственно, государственной реализации права служит отсутст­вие в политике реституции национализированных земель в отноше­нии документов на землю, выданных до 1917 г., в регистрации может быть отказано по мотивам отсутствия информации, необходимой для государственной регистрации прав на недвижимое имущество[424].

Вышеперечисленные препятствия далеко не всегда являются не­преодолимыми и исключающими дальнейшую возможность реализа­ции правомочий в отношении спорных объектов недвижимого иму­щества. По смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ отсутствие государствен­ной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество в судебном порядке по правилам п. 20 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

Кроме того, зачастую юридические препятствия в реализации прав собственников и потенциальных собственников могут возник­нуть в результате дефектов нормативного регулирования, бессистем­ности законодательства федерального и регионального уровня; это во многом обусловлено тем, что круг указанных вопросов, в том числе конкретные механизмы реализации прав, устанавливается совместно РФ и субъектом РФ, и регионы зачастую попросту не успевают при­водить свои акты в соответствие с федеральными нормативно­правовыми актами, а также не регламентируют порядок реализации права, предусмотренного федеральными нормативно-правовыми ак­тами. Такой подход порой приводит к возникновению серьезных юридических препятствий, для устранения которых субъект вынуж­ден использовать целый комплекс различных правовых средств.

Например, на протяжении продолжительного периода времени в соответствии с Федеральным законом «О социальной защите инвали­дов в Российской Федерации» инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставлялось право на первоочередное полу­чение земельных участков для индивидуального жилищного строи­тельства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства. Вместе с тем Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Красноярского края «О регулировании земельных отношений в Крас­ноярском крае» порядок первоочередного и бесплатного получения земельных участков для целей жилищного строительства указанной категории граждан не предусматривался, что, без всяких сомнений, создавало неустранимые препятствия для получения соответствую­щего социального блага.

Устранение подобных препятствий возможно через специаль­ную законотворческую деятельность, однако порой это может на дол­гое время затруднить процесс реализации субъективных прав.

Так, только в 2014 г. Федеральным законом № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» необходи­мые изменения были внесены. Только после указанных событий гра­ждане, имеющие право на первоочередное или внеочередное приоб­ретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести такие земельные участки в аренду без проведения торгов.

Таким образом, юридические препятствия в реализации прав соб­ственников могут возникать в связи с различными причинами и по вине различных субъектов, в числе которых могут быть правотворческие ор­ганы, органы правоприменения, не обеспечивающие надлежащую реа­лизацию права, субъекты непосредственной реализации права.

Кроме того, юридические препятствия в реализации прав собст­венника может создать и сам собственник, ненадлежащим образом реализующий предоставленные ему правомочия по владению, поль­зованию и распоряжению своим имуществом.

Таким образом, в числе ключевых причин, в связи с которыми возникают юридические препятствия, можно выделить:

• правовую неопределенность, возникающую вследствие не­удовлетворительного состояния нормативно-правовой базы, содер­жащей пробелы, устранение которых представляется затруднитель­ным без принятия соответствующих правовых актов;

• отсутствие надлежащего и своевременного контроля со сторо­ны специальных уполномоченных правоприменительных органов, от­ветственных за реализацию прав собственников объектов недвижимо­го имущества;

• всевозможные злоупотребления правом, допускаемые смеж­ными собственниками, владельцами недвижимого имущества;

• низкий профессиональный уровень правоприменителя, вслед­ствие чего допускаются ошибки, препятствующие реализации прав собственников (например, кадастровая ошибка кадастрового инжене­ра может привести к наложению границ отдельных земельных участ­ков, что исключает возможность беспрепятственной реализации сво­их прав собственником такой недвижимости);

• низкую правовую грамотность пользователей и собственников земельных участков.

На основании вышеизложенного представляется возможным выделить неисчерпывающий перечень категорий субъектов, способ­ных создать препятствия в реализации прав собственников.

Во-первых, это правотворческие органы, отвечающие за разра­ботку порядка реализации прав собственников недвижимости, однако по каким-либо причинам ненадлежащим образом исполняющие свои обязанности.

Во-вторых, субъектом, препятствующим в реализации прав соб­ственников может стать государственный или муниципальный орган, ненадлежащим образом осуществляющий правоприменение в указан­ной сфере, незаконно действующий или бездействующий.

В-третьих, субъектами юридических препятствий могут стать собственники смежных земельных участков, использующие свой зе­мельный участок не по назначению или каким-либо образом препят­ствующие полному и всестороннему раскрытию титулов владельца, пользователя или распорядителя судьбы земельного участка.

В-четвертых, при определенных обстоятельствах сам собствен­ник может создать себе юридические препятствия в реализации прав: например, собственник, нецелевым образом использующий земель­ный участок, на основании решения специального уполномоченного органа может быть ограничен в праве пользования земельным участ­ком или даже лишен его полностью.

Указанный перечень субъектов и возможных случаев возникно­вения юридических препятствий не является исчерпывающим. Суще­ственные препятствия в реализации своих собственнических прав мо­гут возникнуть и вследствие правомерных действий уполномоченных органов, при этом такие препятствия будут иметь разумный и прием­лемый характер, не будут требовать ни несоразмерных, неразумных организационных, материально-технических, временных, интеллекту­альных, ни каких-либо иных затрат. Субъектом, препятствующим в реализации прав и законных интересов собственников недвижимости, могут выступать как заинтересованные граждане, юридические лица, при наличии соответствующих правовых оснований, так и органы го­сударственной власти, органы местного самоуправления. В данном случае отношение к препятствиям должно быть не как к негативным явлениям правовой жизни, а как к позитивным юридическим средст­вам, обеспечивающим баланс частных и публичных интересов.

Взгляд на юридические препятствия как на юридические средст­ва позволяет определить положительный правовой эффект от их су­ществования и реализации.

По мнению А. В. Малько, правовые средства - это правовые яв­ления, выражающиеся в инструментах (установлениях) и деяниях (технологии), с помощью которых удовлетворяются интересы субъек­тов права, обеспечивается достижение социально полезных целей[425].

В тех случаях, когда с помощью юридических препятствий удовлетворяются интересы субъектов права, обеспечивается дости­жение социально-полезных целей, они являются необходимыми юри­дическими средствами и важным компонентом в правовой жизни об­щества.

Как справедливо отметил А. Р. Кирсанов, «право собственности по объему власти, предоставляемой субъекту прав, является самым обширным и полным из всех гражданских прав. Власть собственника находит препятствия к своему безграничному распространению только там, где закон, в интересах общего блага, не поставил ей пре­дел в виде специальных и точно указанных ограничений»[426].

Таким образом, представляется теоретически приемлемым рас­смотрение ограничений (обременений) прав собственника недвижи­мости в качестве позитивных юридических препятствий.

В соответствии со ст. 55 Конституции РФ, а также абз. 2 и. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоро­вья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Таким образом, нормативно-регулятивная система декларирует необходимость существования таких препятствий, которым собст­венник противиться не должен, а должен ответственно, добросовест­но принять их как неотъемлемый элемент принадлежащего ему права. В основном это те случаи, когда препятствия возникают во благо публичного, общественного интереса.

В. П. Камышанский отмечает, что обременение представляет со­бой «привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее соб­ственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои право­мочия»[427]. Такие препятствия выражаются в форме возложения на соб­ственника особых обязанностей по отношению к этим лицам, связан­ных с приобретенной вещью.

Согласно абз. 4 ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничение (обременение) прав есть на­личие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняю­щих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

В числе позитивных юридических препятствий, выраженных в виде определенных ограничений, обременений может выступать, на­пример, ограничение права собственника на владение и пользование земельным участком, где размещен наружный газопровод, что пре­пятствует строительству объектов жилищно-гражданского назначе­ния на таком земельном участке.

Указанные препятствия стали предметом рассмотрения Верхов­ным судом РФ. В результате судом вынесено решение, в соответствии с которым установление перечисленных выше ограничений по факти­ческому использованию земельных участков обусловлено взрыво- и пожароопасными свойствами газа, транспортируемого по газораспре­делительным сетям, направлено на защиту жизни и здоровья граждан и на обеспечение их безопасности и основано на положениях п. 6 ст. 90 Земельного кодекса Российской Федерации и ч. 6 ст. 28 Федераль­ного закона «О газоснабжении в Российской Федерации», в связи с чем такие ограничения не могут нарушать прав заявителя.[428]

Из этого следует, что позитивные юридические препятствия явля­ются распространенным средством правовой политики, но только при условии, когда такие препятствия не нарушают прав собственника.

Как было указано выше, юридические препятствия могут возни­кать вследствие различных причин и обусловлены действиями или бездействием различных субъектов.

Тем не менее, учитывая то обстоятельство, что для современной правовой системы важнейшей целью законодательного регулирова­ния является создание благоприятного климата для беспрепятствен­ной реализации прав и свобод, представляется возможным в качестве способов устранения юридических препятствий выделить следую­щие: повышение качества правотворчества на всех его уровнях, свое­временность и высокий профессиональный уровень правопримени­тельной деятельности, несвязанность ее с любыми экономическими, политическими, социальными факторами, повышение уровня право­вой культуры и правосознания населения - как собственников и вла­дельцев объектов недвижимого имущества, так и любых других заин­тересованных лиц, активная работа по правовому образованию, осу­ществляемому на различных уровнях и для различных групп населе­ния. Не менее важным инструментом преодоления препятствий должно стать создание благоприятного информационного простран­ства, существование которого обеспечивало бы качественное взаимо­действие между собственниками, государственными и муниципаль­ными органами, различными общественными объединениями и ины­ми заинтересованными лицами.

Таким образом, под юридическими препятствиями в реализации прав, свобод, законных интересов собственников недвижимого иму­щества понимаются нормативно установленные и (или) юридико- фактические условия, осложняющие процесс осуществления право­вых возможностей по владению, пользованию и (или) распоряжению имуществом, принадлежащим конкретному субъекту права в кон­кретной ситуации, требующие от собственника дополнительных, нормативно не запрограммированных либо предусмотренных в уста­новленном правом порядке реализации права, организационных, ма­териально-технических, временных, интеллектуальных и иных затрат.

Проблема содержания юридических препятствий многоаспект­на, что позволяет вести речь как о юридических препятствиях, КОТО-

рые становятся негативным явлением правовой действительности и не способствуют достижению целей правовой законности и правопо­рядка. Устранение таких препятствий- важнейшая задача как для субъектов непосредственной реализации права, так и для субъектов правотворчества и правоприменения. При этом предусмотрен целый ряд комплексных способов и методов для устранения таких преград.

Вести речь также возможно и о юридических препятствиях, ко­торые по своему содержанию позитивны и способствуют достижению приоритетных целей государственного регулирования, являются по­зитивным юридическим средством. В таком случае препятствия должны адекватно восприниматься субъектами права, они отвечают характеристикам целесообразности, разумности и обоснованности. Как правило, такие препятствия являются необходимым ограничени­ем с целью обеспечения общественных или государственных интере­сов.

2.5.

<< | >>
Источник: М. Абдрашитов.. Юридические препятствия в реализации прав и законных интересов: вопросы идентификации и преодоления : моно¬графия / В. М. Абдрашитов и др. ; под ред. В. Ю. Панченко, А. А. Петрова. - Красноярск : Сиб. федер. ун-т, 2016. - 396 с. . 2016

Еще по теме Юридические препятствия в реализации прав собственников недвижимого имущества:

  1. Юридические гарантии как форма нейтрализации нормативных юридических препятствий в реализации конституционных прав граждан РФ
  2. Недвижимое имущество в системе гражданского права: проблемы реализации субъективных прав участников имущественного оборота
  3. Неправомерные ограничения прав человека и юридические препятствия в их реализации: распознавание и преодоление
  4. Предостережение как правовое средство преодоления юридических препятствий в реализации прав и законных интересов
  5. Квалифицированное молчание правотворческого органа и идентификация юридических препятствий в реализации прав и законных интересов
  6. Страховые механизмы преодоления юридических препятствий в реализации прав и законных интересов
  7. Идентификация и преодоление юридических препятствий в реализации прав и законных интересов в сфере финансового права
  8. Избирательность правоприменения как юридическое препятствие в реализации прав и законных интересов граждан: распознавание и преодолени
  9. Правовой эксперимент как средство недопущения юридических препятствий в реализации прав и законных интересов
  10. Оценка правовых режимов как способ распознавания и преодоления юридических препятствий в реализации прав и законных интересов
  11. ГЛАВА 1 Методологические и теоретические основы идентификации и преодоления юридических препятствий в реализации прав и законных интересов
  12. О юридических препятствиях в реализации прав и законных интересов потерпевшего в контексте статьи 52 Конституции Российской Федерации
  13. ГЛАВА 2 Отраслевые и межотраслевые проблемы идентификации и преодоления юридических препятствий в реализации прав и законных интересов