<<
>>

§ 4. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

В п. 6 ст. 27 ЗК РФ предусматривается особый порядок регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Этот порядок установлен Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения; устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения; определяет условия предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятие их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» называется пять принципов, на базе которых разрешается оборот земель сельскохозяйственного назначения. По содержанию данные принципы созвучны, но не повторяют требования основных принципов земельного законодательства, сформулированных в ЗК РФ, а конкретизируют их применительно к землям сельскохозяйственного назначения. К таким принципам относятся:

— принцип сохранения целевого использования земельных участков;

— установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

— преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

— преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина — члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

— установления особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 %.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков сельскохозяйственного назначения. Минимальные размеры таких участков могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями федерального законодательства о землеустройстве.

Размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близких родственников, а также юридических лиц, которыми данный гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50 % общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ.

Установленный законом субъекта Российской Федерации размер общей площади таких земельных участков не может быть менее чем 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования.

Не разрешен также выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше установленного субъектами Российской Федерации предельного минимального размера земельного участка для мелиорированных земель. Введены ограничения земельных прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также физических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более 50 %. Названные субъекты земельных отношений могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Когда в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказался земельный участок сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности и это влечет за собой нарушение требований ст. 3 и ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то такой земельной участок или доля должны быть отчуждены собственником. Эта обязанность собственника земельного участка и земельной доли должна быть реализована в течение года со дня возникновения его права на земельный участок или доли в праве общей собственности на земельный участок либо со дня, когда собственник узнал или обязан был узнать об обстоятельствах, которые повлекли за собой нарушение требований федерального закона. Если собственник земельного участка или земельной доли не исполнил в установленный срок свои обязанности по их отчуждению, учреждение, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

Этот государственный орган в течение месяца со дня получения извещения обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении собственника-правонарушителя к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). При отсутствии покупателей, желающих приобрести земельный участок или земельную долю в общей собственности, этот земельный участок или земельную долю должен приобрести субъект РФ (либо орган местного самоуправления) по начальной цене предмета торгов.

Правообладатели земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и разрешенными использованием способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. Ненадлежащее использование правообладателями земельных участков сельскохозяйственного назначения признается достаточным основанием для принудительного изъятия. Случаи ненадлежащего использования определяются в соответствии с ЗК РФ.

При принудительном изъятии у собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения в суд обращается орган государственной власти субъекта РФ (орган местного самоуправления), когда его ненадлежащее использование повлекло причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Далее рассмотрим особенности оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, по которой он продается, за исключением продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации (орган местного самоуправления) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением. Если извещенный государственный орган откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в названном порядке. Земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

При передаче в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения договор аренды заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности. Договор аренды участка сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор аренды заключен на больший срок, он считается заключенным на срок, равный предельному установленному законом. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, законом не ограничивается. В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендуемый участок сельскохозяйственного назначения передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом ограничений, установленных законом.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляются по правилам, представленным в ст. 38 ЗК РФ.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду по правилам, представленным в ст. 34 ЗК РФ. Это разрешено, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков определенных субъектов РФ. Если подано два и более заявлений о передаче земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду, такие участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Земельный участок, переданный гражданину или юридическому лицу в аренду, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Если земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов этих народов, гражданам для сенокошения и выпаса скота, то выкуп арендованных земель арендаторами не допускается.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Рассмотрим особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю, а равно передать земельную долю в доверительное управление или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, представленных в ст. 250 ГК РФ. Кроме того, он обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (орган муниципального самоуправления) о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора.

Если субъект Российской Федерации (орган местного самоуправления) откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельной доли по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по ранее названным правилам.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Рассмотрим выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривается право участника долевой собственности требовать выдела земельного участка. При этом установлен следующий порядок такого выдела: участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать в средствах массовой информации определенных субъектов Российской Федерации.

В извещении указываются предполагаемое местоположение земельного участка и размер компенсации остальным участникам долевой собственности. Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям закона о предельных размерах выделяемого участка. Если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от участников долевой собственности, предложения о местоположении земельного участка считаются согласованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур. Порядок их проведения устанавливает Правительство РФ. В случаях недостижения согласованного решения споры о местоположении земельного участка рассматриваются в суде. Неиспользуемая в течение трех лет часть находящего в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ (органом местного самоуправления).

Субъект РФ вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на неиспользуемый земельный участок. Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку или путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют не менее 20 % участников долевой собственности или владеющие более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок.

Решение считается принятым, если за него проголосовали присутствующие на собрании участники долевой собственности и владеющие в совокупности более чем 50 % долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

Закон обязывает участников долевой собственности, получивших при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства. Эти границы должны быть документально оформлены по правилам государственного кадастрового учета и обозначены в государственной кадастровой документации.

Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу названного федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющих права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В заключение главы можно сформулировать ряд обобщающих положений. Земли сельскохозяйственного назначения, обладая плодородием, являются средством производства в сельском хозяйстве и имеют важное значение для обеспечения продовольственной безопасности страны.

Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особенности земель сельскохозяйственного назначения позволяют построить целостную систему правового режима этих земель.

Контрольные вопросы и задания

1. В чем состоит основная специфика земель сельскохозяйственного назначения? Какие особенности правового режима этих земель вытекают из данной специфики?

2. Изъятие каких земель не допускается законодательством?

3. Любое ли юридическое лицо может получить землю сельскохозяйственного назначения? В каких случаях данные земли предоставляются гражданам?

4. Каков правовой режим земель крестьянских хозяйств?

5. Считаете ли вы целесообразным упрощение процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории?

Библиографический список

Основная литература

1. Боголюбов, С. А. Земельное право : учеб. для бакалавров / С. А. Боголюбов. — 5-е изд., перераб. и доп. — Москва : Изд-во ЮРАЙТ : ИД ЮРАЙТ, 2013. — С. 226—242.

2. Земельное право : учеб. / под ред. Г. Е. Быстрова, Р. К. Гусева, А. В. Бабанова [и др.]. — Москва : ТК Велби : Проспект, 2008. — С. 492—579.

1. Ибрагимов, К. Х. Некоторые аспекты охраны и использования особо ценных земель сельскохозяйственного назначения / К. Х. Ибрагимов // Рос. юстиция. — 2012. — № 12. — С. 12—13.

2. Корнеева (Селифонова), С. Баланс интересов иностранного собственника и государства при отчуждении земельного участка сельскохозяйственного назначения / С. Корнеева (Селифонова) // Хоз-во и право. — 2013. — № 9. — С. 101—106.

3. Калинин, Н. И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения / Н. И. Калинин // Имуществен. отношения в РФ. — 2013. — № 12. — С. 32—48.

4. Мун, О. Проблемы приватизации земельных участков из состава категории земель сельскохозяйственного назначения / О. Мун // Жилищ. право. — 2013. — № 2. — С. 19—43.

Нормативные правовые акты

1. Земельный кодекс Российской Федерации : от 20 сент. 2001 г. № 136-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2001. — № 44. — Ст.4147.

2. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения : федер. закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ // Там же. — 2002. — № 30. — Ст. 3018.

3. О личном подсобном хозяйстве : федер. закон от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ // Там же. — 2003. — № 28. — Ст. 2881.

<< | >>
Источник: Данилов И. Б.. Земельное право : учеб. пособие / И. Б. Данилов, Н. В. Шишкина; РАНХиГС, Сиб. ин-т упр. — 2-е изд., перераб. — Новосибирск : Изд-во СибАГС,2016. — 274 с.. 2016

Еще по теме § 4. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения:

  1. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  2. ЛЕКЦИЯ. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  3. Использование земель сельскохозяйственного назначения
  4. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.
  5. Правовой режим земелъ сельскохозяйственного назначения. 1. Понятие, состав земелъ сельскохозяйственного назначения.
  6. Использование земель сельскохозяйственного назначения.
  7. Охрана земель сельскохозяйственного назначения.
  8. § 1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
  9. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.
  10. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
  11. Федеральным законом, земли сельскохозяйственного назначения могут признаваться ограниченными в обороте.
  12. Особенности перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель в другую категорию
  13. § 3. Правовой режим земель природоохранного назначения