3.2. Цена городской земли как капитализированная рента: методология и методика определения
Исходным моментом в понимании процесса образования земельной ренты в городах является определение категории городской земли. Городские земли отличаются как от сельскохозяйственных угодий, так и от земельных ресурсов, используемых в добывающей промышленности.
При анализе образования земельной ренты в сельском хозяйстве К. Маркс отмечал возможность неодинаковых результатов функционирования одинакового количества капитала на равных участках земли. "Две независимые от капитала общие причины этой неодинаковости результатов суть: 1) Плодородие (в связи с этим вопросом следует выяснить, что вообще и какие различные моменты подразумеваются под естественным плодородием земель).2) Местоположение земельных участков... Два различных основания дифференциальной ренты, плодородие и местоположение, могут действовать в противоположном направлении"1. По сути, плодородие, местоположение, как и более широкий спектр рентных факторов (например, "различия в распределении капитала (и кредитоспособности) между фермера-ми"2), проявляются в виде рентных векторов развития сельского хозяйства.
Применительно к городской земле необходимо определить две причины возникновения земельной ренты. Во-первых, совокупность условий развития города (природных, экономических, социальных и политических), которые приводят к наличию разнородных по своей полезности земельных участков в городах. Эти условия являются ограниченными в экономическом смысле, и их можно рассматривать как рентные факторы, действие которых ограничивается в основном пространством города. Во-вторых, местоположение города в социально-экономическом пространстве страны или даже в мировой экономике.
Различия между городами в уровне социально-экономического развития являются основой возникновения валового регионального продукта, включая и доходы городского населения. В совокупности с другими видами рентных доходов (например, нефтяной, сельскохозяйственной, лесной рентой и т. д.) в субъекте Федерации существуют рентные различия между субъектами Федерации, что в современных условиях непосредственно проявляется в проблеме дотационных регионов и регионов-доноров. При распределении налогов между регионами и центром в значительной мере важно учитывать их рентную основу. Так, доктор экономических наук К.А. Титов еще в 1999 г. правомерно указывал на необходимость одноканальных отчислений в федеральный бюджет1: "В этом случае отношения Центра и региона строятся на справедливой экономической основе: регион выплачивает Центру по договору специально установленным и законодательно утвержденным порядком ту долю, которую он должен внести в федеральный бюджет. Речь идет об установлении модели рентных отношений между Центром и регионом на фиксированной базе. Такая схема межбюджетных отношений давно и успешно используется в ряде развитых стран" . Эти рассуждения вполне применимы и к проблеме межбюджетных отношений внутри отдельных субъектов Федерации, в том числе и для муниципальных образований. Города - это центры концентрации производственной деятельности, благодаря которой возникают рентные доходы. Реализация рентных доходов в пределах данного города не означает, что в основе их лежит соответствующее производство, расположенное в этом же городе.
Так, важнейшие нефтеперерабатывающие заводы могут быть расположены в провинциальных городах (например, в Самаре, Новокуйбышевске или Сызрани), а основные их счета сосредоточены в Москве. Наоборот, АвтоВаз находится в г. Тольятти, и его важнейшие счета открыты в тольяттин-ских коммерческих банках, а весомая часть налогов от его деятельности уходит в бюджет Самарской области.См: Титов К.А. Федерализм. Бюджетный федерализм // Экон. науки. 1999. № 1. С. 11. 2 Там же. С. 11-12. 188 |
Рента на городские земли есть совокупная рента, возникающая за счет особого положения города в общем экономическом пространстве страны. Она включает в себя ренту на городские земли, занятые под объектами промышленности, транспорта, торговли, жилыми зданиями, офисами и т.д. В этом отношении рента на городские земли является прежде всего частью рыночной цены продукции промышленности, транспорта, торговли, строительства и т. д. Этим мы не отрицаем возможности образования ряда рентных факторов вне связи с местоположением предприятий (например, многие достижения научно-технического прогресса являются результатом особых способностей ученых и техников и не имеют прямого отношения к месту их проживания и научной деятельности). Земля является важнейшим, но не единственным рентным ресурсом производства. Рабочая сила также есть ограниченный ресурс, который при определенных условиях ведет к возникновению особой ренты. В широком смысле рента, которая возникает в рамках города, включает в себя ренту на городские земли и ренту на рабочую силу. В нашем исследовании мы главное внимание уделяем ренте на землю в городе, занятую под жилой застройкой, офисами, торговыми центрами, промышленными, транспортными предприятиями и т. д.
Рентные отношения в городах могут быть представлены в виде определенной системы. Центральное место в ней занимает образование основных рентных доходов - промышленного, транспортного характера, благодаря которым возникает финансовая основа существования самого городского образования. К числу этих доходов следует отнести и рентные доходы, связанные с функционированием рабочей силы. Производный характер имеют рентные доходы, которые возникают как результат саморазвития города, обособления в его рамках природно-экономических зон (оценочных зон), что в конечном счете ведет к возникновению дифференциальных рентных доходов, которые проявляются в рыночных ценах на жилье, офисы, торговые площади и т. д. Взаимосвязь между образованием основных и производных рентных доходов имеет сложный, противоречивый характер. Основные рентные доходы могут иметь и чисто финансовый характер. Это особенно характерно для столичных городов (например, Лондона, Токио, Москвы и т. д.) или для городов, которые не имеют столичного статуса, но выполняют функции мировых или национальных финансовых центров (Нью-Йорк, Франкфурт-на-Майне и т.д.).
В городе основные рентные доходы промышленных, транспортных или каких-то других предприятий отличаются от производных рентных доходов этих же объектов, связанных с использованием земли как части пространства. Более того, высокие производные рентные доходы вытесняют чаще всего градообразующую промышленность, транспорт на городские окраины, где рента на городскую землю минимальна. Эту ситуацию можно представить в виде схемы (рис. 3.2).
Рис. 3.2. Образование основных и производных рентных доходов в городах
На рис. 3.2 образование ренты на участки земли в городах определяется сложными механизмами образования и перераспределения основной ренты. Доходы населения и предприятий в городах (включая и рентную составляющую) порождают определенный уровень спроса на городскую землю, соответствующие рыночные цены на объекты гражданского и промышленного строительства и в конечном итоге - производную ренту на земельные участки, занятые под жильем, офисами и т.д. Учитывая все эти моменты, можно четко выделить особенности образования ренты в городах, при этом правомерно будет определять самостоятельно как основную, так и производную ренту. "Любой городской земельный участок -это элемент общей и достаточно целостной городской среды. Любые изменения в составе последней затрагивают интересы многих горожан. Для большинства городского населения России перемены в городской среде всегда отражаются на уровне и образе жизни, поскольку у горожан далеко не всегда имеется возможность перемены места жительства"1. Но город есть звено в общем процессе воспроизводства, его предприятия, непроизводственная сфера выступают как элемент в системе общественного разделения труда и формирования рынка. Городские поселения существуют только потому, что они обеспечивают в широком аспекте оптимальные условия соотношения спроса и предложения по ряду направлений:
Мясникова В.М., Шептухин А.Н., Шептухина Л.И. Регуляторы земельных отношений и маркетинг как инструменты механизма воздействия на развитие экономики мегаполиса. СПб., 2003. С. 5. 190
- во-первых, производство развивается в городе или тяготеет к нему постольку, поскольку город способен не только минимизировать затраты на воспроизводство рабочей силы, но и создать благоприятные условия для ее развития. При этом город сам создает спрос на часть, а иногда на всю продукцию предприятий, расположенных на его территории, которая предназначена для воспроизводства его жителей;
- во-вторых, города имеют идеальные условия для размещения тех производств, которые объективно могут не тяготеть к источникам сырья (например, машиностроение, приборостроение, производство автомобилей, большей части продуктов народного потребления и т.д.);
- в-третьих, развитие городов в значительной степени обусловливается их ролью в качестве центров транспортных перевозок (железнодорожных, автомобильных, авиационных и трубопроводных и т.д.).
Положение города в общественном разделении труда определяет значимость участков городской земли, предназначенной под строительство объектов промышленности, транспорта, торговли, финансовых и административных организаций. Важнейшее место здесь занимает выделение строительных участков под жилую застройку. Рассмотрим возникновение ренты на строительные участки применительно к условиям Самарской области. Здесь еще в конце 1990-х гг. была проведена большая работа по оценке земель сельскохозяйственного назначения, а также земельных участков в городах и населенных пунктах, подчиненных городам Самарской области. На основе научно-исследовательских работ, осуществляемых в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 "О порядке определения нормативной цены земли", законами Самарской области "О земле", "Об оценке земли", и на основании материалов по комплексу исследований рыночной стоимости земли в городах и оценки сельскохозяйственных земель в районах Самарской области, выполненных Государственным центральным научно-исследовательским и проектным институтом по градостроительству и Российским научно-исследовательским и проектно-изыскательским институтом земельных ресурсов в Самарской области, было принято соответствующее постановление1. В связи с рентой в городах это постановление приобрело важное значение, так как согласно ему утверждаются оценочные зоны в городах и населенных пунктах, подчиненных городам Самарской области.
См.: Постановление Губернатора Самарской области от 24 апреля 2000 г. № 121 (приложение 2) // Волж. Коммуна. 2000. 17 мая.
Основная территория г. Самары ограничена р. Волгой и р. Самарой и представляет собой вид некоего треугольника (рис. 3.3).
См.: Постановление Губернатора Самарской области от 24 апреля 2000 г. № 2 (приложение 2). |
Первоначально центр города (см. рис.3.3.) находился практически рядом с устьем р. Самары (I), затем он переместился в район улиц Дворянской и Панской (II) (ныне улицы Куйбышева и Ленинградская), а впоследствии на Соборную площадь - сейчас это площадь им. В.В. Куйбышева (III). В последней четверти ХХ столетия фактическим центром города стал район Самарской площади и площади Славы (IV). Оценочные зоны имеют, по расчетам специалистов, максимальную нормативную цену 750 р. / м2 (I - исторический центр), 1050, 1050 и 1200 р./ м2 (соответственно, в новых центрах - II, III и ГУ). По мере удаление от этих центров города величина нормативной цены падает до минимума - 7,5 р./м2 на неблагоустроенных его окраинах1. Куйбышев (Самара) существенное развитие получил в годы Великой Отечественной войны и послевоенные. В городе был развернут ряд важнейших предприятий и построены новые жилые районы, которые получили неофициальное название Безымянка. Эти районы имели свой центр (площадь Кирова), который, несмотря на близость крупнейших промышленных объектов, по ряду позиций для жителей данных индустриальных районов мог заменять центр общегородской. Здесь существовал мощный городской транспортный узел, который не только был связан с общегородским центром, но и создавал хорошую транспортную доступность для всех прилегающих районов, а также для дачных массивов. На площади Кирова и прилегающих к ней улице Победе, Кировском шоссе и проспекте Металлургов сосредоточено большое количество предприятий торговли, а также культурных и спортивных объектов. Реформирование экономики нашей страны с переходом к рынку в последнее десятилетие прошлого века отрицательно сказалось на темпе развития этих районов Самары, но тем не менее площадь Кирова, как один из местных центров развития города, не потеряла своей значимости и сейчас. С завершением строительства первой линии метрополитена в городе эти промышленные районы получат прямой выход в центральную часть Самары. В настоящее время нормативная цена земли в районе площади Кирова изменяется в интервале 262,5 - 375 р./ м2. Строительство так называемых "спальных" микрорайонов в Самаре также сопровождалось попыткой сформировать новые районные центры, но наиболее примечательным стало развертывание строительства в районе улицы Стара-Загоры, где наличие новой застройки успешно сочеталось с развитием торговой сети и ус-
ловий городского отдыха в крупных городских парках. Нормативная цена земли в этом районе составила 450 р./м2.
При анализе образования ренты в городской местности (на примере г. Самары) были использованы фактические данные о продажах (предложении и спросе) объектов недвижимости. При этом необходимо учитывать существенные изменения рыночных цен и состояние финансового рынка, особенно в последние годы1. При расчетах мы видим несоответствие между кадастровой стоимостью земельных участков и реальными рыночными ценами недвижимости, равно как и рассчитанными на их основе показателями рыночной оценки земли. Общий дифференциальный рентный доход (т.е. капитализированная рента), по данным марта 2001 г., соответствует среднему уровню развития недвижимости рынка в 2001 г. Расчеты нормативной цены земли в Самарской области в соответствие с методикой Росземгоскадастра осуществлялись значительно раньше. Результаты этих расчетов были утверждены в марте 2000 г. Для более точного понимания проблемы сопоставим наши расчеты с официальными расчетами нормативной цены земли. С этой целью по Самаре выделены оценочные зоны в границах, принятых в Самарской области. В число этих зон практически полностью вошли все оценочные зоны под жилой застройкой, исключение составляют некоторые зоны, по которым в данный момент не было предложений по продаже жилья. В результате в расчеты по данным 2001 и 2005 гг., были взяты 44 ценовые сопоставимые зоны. Интервал нормативной цены земли был достаточно большой - от 30 до 1200 р./м2. При определении капитализированной земельной ренты в данном случае результат расчета рентного дохода учитывался по жилым помещениям и с учетом этажности экстраполировался на земельные площади, занятые под соответствующими зданиями (в пределах их границ по красной линии).
При учете земельной ренты на строительные участки необходимо различать так же, как и в сельском хозяйстве, специфику определения абсолютной ренты и дифференциальной ренты (формы 1 и 2). Абсолютная рента возникает независимо от качества земель и является избытком цены продукта класса земли (кластера) над ценой производства. По нашим расчетам, в 2001 г. норма средней прибыли при определении цены производства была равна 13,62%, а в 2005 г.-6,65%. Наличие тенденций перехода к частной собственности на землю позволило нам
Информационные материалы риэлтерской компании "Спектр Недвижимости" // Зеленая площадь. Самара, 2005.21 марта. 194
Рис. 3.4. Изменение величины абсолютной ренты по ценовым зонам г. Самары по данным 2001 и 2005 г.
Величину абсолютной ренты в соответствии с общеметодологическими принципами анализа рентных отношений нужно определять исходя из ее нормы в расчете на средний объем капитала на относительно худшем, а затем на всех классах земли (как в сельском хозяйстве). Масса абсолютной ренты определена по данным 2005 г. в размере 63,9 долл. на вложенный капитал на худших землях. Норма ренты составила 2,4 % при капитале 421,34 долл. / м2. В 2001 г. норма средней прибыли при определении цены производства составила 180,33 долл. / м2, норма абсолютной ренты - 2,33 %. Изменение абсолютной ренты по ценовым зонам существенно зависит от этажности застройки. С ростом этажности увеличиваются вложения капитала в строительный участок. Результаты анализа по данным 2001 г. представлены на схеме (рис. 3.4). В 2001 г. абсолютная рента (ряд 1) в расчете на 1 м2 земельной площади под строительством (рассчитанная как капитализированная рента) была больше по сравнению с 2005 г. (ряд 2). В целом же абсолютная рента не имеет такого большего значения в совокупной ренте на землю под жилым фондом, как дифференциальная рента.
При расчете капитализированной и дифференциальной рент по данным как 2001 г., так и 2005 г. нами использовались единые принципы определения рыночной цены, которые в свое время применялись при расче-
тах земельной ренты в сельском хозяйстве (зерновой ренты)1. При определении регулирующей оценочной зоны мы исходили из предпосылки обеспечения минимальных нормальных условий производства при возведении нового жилья, поэтому учитывали норматив образования нормы прибыли. Иначе, мы не исключали, что при образовании абсолютной ренты часть ее будет потеряна в ценообразовании за счет появления так называемой отрицательной дифференциальной стоимости. Размер этой потери не должен превышать разности между всей реализуемой прибылью в рыночной цене кластера земли и ее объемом в цене производства.
Практически такой подход, известный в классической теории стоимости и учении о земельной ренте, позволил минимизировать количество оценочных зон с отрицательной рентной оценкой земли. Для нашего исследования данный результат имеет и несколько иное значение. Расчет ренты (точнее, показателя капитализированной ренты) осуществлен на основе тех же принципов, что и проведенные ранее расчеты сельскохозяйственной ренты. В этом аспекте практический анализ образования ренты (абсолютной и дифференциальной) на землях сельскохозяйственного и градостроительного назначения, осуществленный на общеметодологических принципах классической политэкономии, которые были нами уточнены и конкретизированы применительно к современному состоянию экономики, дает возможность дальнейшего развития как экономической теории, так и практики хозяйствования с учетом рентного фактора.
Общеметодологический подход учитывался нами и при решении вопроса о разделении дифференциальной ренты на формы 1 и 2. При исследовании рентных отношений в сельском хозяйстве этот вопрос приобретает особую актуальность в аспекте развития интенсификации производства в земледелии. Для оценки структуры рентного дохода на земли под жилой застройкой в городах и поселках городского типа вопрос о выделении форм 1 и 2 дифференциальной ренты практически не проработан, о нем ничего не говорится и в методике государственной кадастровой оценки земель поселений (утвержденной Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. № П/ 337). В то же время процесс интенсификации производства имеет место и для гражданского строительства, когда в городах и поселках городского типа осуществляются дополнительные вложения капитала, благодаря которым происходит рост дифференциальной ренты. Этот рост дифференциальной ренты в городах возможен не только на относительно
См.: Мещеров В.А. Методология и теория экономики: Рыночная стоимость и рыночная цена. Самара, 2002. С. 64-654; Он же. К вопросу о рыночном механизме рентных отношений // Вестн. Самар. гос. экон. акад. 2004. № 3 (15). С. 116-118. 196
лучших, но и на средних и даже худших кластерах земли, что с особой значимостью обусловливает необходимость мониторинга не только земельной ренты в целом, но и той ее части, которая в экономической теории получила название дифференциальной ренты 2.
Дополнительные вложения капитала в строительство объектов на землях того или иного кластера в городах могут сопровождаться различным содержанием. Так, вложение дополнительного капитала в развитие транспортных сетей (например, прокладка путей метрополитена и строительство новых станций) может привести к росту спроса на жилье в той или иной оценочной зоне, что в конечном счете отразится на росте дифференциальной ренты 2. Аналогичное действие окажет реконструкция улиц, парков, водоемов в районах города и т. д. Однако наиболее характерным моментом при образовании дифференциальной ренты 2, на наш взгляд, является вложение капитала в строительство зданий повышенной этажности. Дополнительные затраты на фундамент, стены, инженерные сооружения и т. д., связанные со строительством зданий более высокой этажности, по сравнению со сложившимся их средним уровнем в данном кластере, по сути, означают, что застройщик приобретает возможность использования некоторого количества дополнительной земли под свое строительство в этом районе города. В этих условиях разграничение дифференциальной ренты на формы и 2 имеет как теоретическое, так и практическое значение.
В наших расчетах мы исходили из положения о том, что потенциально дифференциальную ренту необходимо учитывать на основе общественно-нормального размера вложений капитала на единицу земельной площади. При этом важно еще одно его пояснение, данное в связи с образованием дифференциальной ренты. При разграничении дополнительных и минимальных вложений капитала следует учитывать, что "пока такой дополнительный производительный капитал не будет приложен к известному числу акров, например, земли А, до тех пор то обстоятельство, что цена производства остается без изменения, будет создавать ренту на лучше обрабатываемых акрах земли А и повышать ренту на лучших землях... как только новый метод ведения хозяйства достигнет такого распространения, что сделается нормой, цена производства понизится; рента, которую дают лучшие участки земли, снова понизится, и с той части земли А, которая не располагает капиталом в размере, сделавшемся теперь средним, придется продавать продукты ниже их индивидуальной цены производства, следовательно, ниже уровня, обеспечивающего среднюю прибыль" . В принципе изложенный выше подход к определению минимального размера капитала в связи с возникновением дифференциальной ренты 1 применим и при анализе рентных отношений в городской местности, но требует ряда уточнений.
Во-первых, излагаемый в данных главах третьего тома "Капитала" анализ дифферциальной ренты 1 и 2 не учитывает вероятности образования абсолютной ренты, а с учетом последней необходимо говорить о минимальном размере капитала, который бы обеспечил возведение новых жилых домов (или реконструкцию существующего жилого фонда) по цене производства плюс абсолютная рента.
квартиры в которых предлагаются на вторичных рынках жилья по каждой оценочной зоне. Такой подход реализован нами в расчетах дифференциальной ренты по данным 2001 и 2005 гг. и отражен на рис. 3.5, 3.6 (см. ряд 2). Для 2001 г. (см. рис. 3.4) кривая изменения дифференциальной ренты 1 (как капитализированной ренты) практически полностью совпадает с движением общего показателя дифференциальной ренты. Это означает, что существенных дополнительных вложений в жилищное строительство в то время не было и процесс интенсификации развития города не приобрел отчетливые черты.
Для 2005 г. наблюдается разрыв между кривой изменения дифференциальной ренты 1 и общим интегральным рентным показателем (рис. 3.6), т.е. в большинстве оценочных зон возникает дифференциальная рента 2.
Рис. 3.6. Изменение величины капитализированной земельной ренты по ценовым зонам г. Самары в 2005 г.:
ряд 1 - совокупная дифференциальная рента под жилой застройкой с интервалом изменения от 230,6 до 5123,41 долл. США / м2; ряд 2 - дифференциальная рента 1.
На рис. 3.4-3.6 образование ренты учитывается в зависимости от изменения нормативной цены земли (ряд 1). Дифференциальная рента имеет тот же характер изменения, но существенно превышает соответствующие значения нормативной цены земли. Расчеты нормативной цены осуществлялись на основе состояния рынка недвижимости конца 90-х гг. прошлого века, когда он не был столь развит, покупательная спо-
собность населения не была так велика, а рыночные цены - не очень большие, особенно на вторичное жилье. Можно предположить, что земельная рента в годовом исчислении также была незначительна, а высокая ставка процента по депозитам способствовала оттоку денег населения на финансовые рынки. Для сравнения отметим, что в 1998 г. процентная ставка по депозитам составила 17,05 %, в 1999 г. -13,68 %, в 2000 г. - 6,51 %, а в 2001 г. - уже 4,85 %1. Проследим на основе этих ставок возможность изменения земельной ренты при условии стабильности ценовой оценки земли, представленной нормативной ее ценой. Для простого варианта выберем лучшие земельные участки г. Самары, ценность которых подтверждается расчетом нормативной цены и рыночных оценок, осуществленных нами на основе данных 2001 г. и 2005 г. Это земли, входящие в оценочную зону I (район центральной площади г. Самары и двух прилегающих к берегу р. Волги участков сложившейся застройки и нового строительства). При одной и той же в этой ценовой зоне нормативной цене земли (1200 р./ м2, т.е. 90,2 долл. США за 1 м2) земельная рента в 1998 г. равнялась бы 15,4 долл. США, в 1999 г. - 6,9 долл., в 2000 г. - 2,83 долл. и в 2001 г. - 2 долл.2 Если полагать, что нормативная цена земли является инструментом действия на ряд лет, например, на период с 1998 по 2001 г., то с учетом только падения ставки процента по депозитам за это время она делает бессмысленным расчет земельной ренты уже в 2001 г.
Российский статистический ежегодник. 2004: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2004. С. 709. 2 Постановление Губернатора Самарской области от 24 апреля 2000 г. № 121 (приложение 2); Российский статистический ежегодник. 2004: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2004. С. 696, 709. 200 |
Определение земельной ренты в городах требует учета реальной ситуации на рынке недвижимости ежегодно для соответствующей корректировки нормативной цены земли. Здесь в отличие от учета сельскохозяйственной ренты (со значительными колебаниями урожайности от года в год) такой подход вполне приемлем. В рамках таких ежегодных расчетов (и изменения соответствующих нормативов) вполне можно пользоваться сложившимися оценочными зонами, что позволяет сделать расчеты нормативной оценки земли не только сопоставимыми, но и более дешевыми. Другим методом определения разрыва между дифференциальной рентой 1 и 2 является сопоставление размеров дифференциального дохода в разные периоды времени. Это особенно видно, если сопоставить изменения капитализированной дифференциальной ренты в 2001 и 2005 гг. (рис. 3.7).
Рис. 3.7. Изменение величины капитализированной дифференциальной ренты по ценовым зонам г. Самары в 2001 и 2005 гг.:
ряд 1 и ряд 2 - совокупная капитализированная дифференциальная рента под жилой застройкой (дифференциальная рента форм 1 и 2), соответственно, в 2005 и 2001 гг.
Во многих оценочных зонах дифференциальная рента (как капитализированная рента) превышает в 2005 г. уровень 2001 г. При этом необходимо понимать, что падение в 2005 г. по сравнению с 2001 г. уровня дифференциальной ренты по ряду оценочных зон в г. Самаре имеет вполне конкретное объяснение, которое в общем виде можно представить как потерю привлекательности жилья для населения в силу приостановки социально-экономического развития в данных кластерах. Это сопровождается относительно более медленным ростом цен на квартиры в данных районах по отношению к стремительному их подъему в других и возникновением, соответственно, большей дифференциальной ренты, включая и ее форму 2.
В итоге представленного выше анализа образования ренты в городах можно сделать ряд выводов:
- совокупная рента на землю в городах и поселках городского типа выступает как избыток рыночной цены над ценой производства, и образование ее включает две основные составляющие: во-первых, ренту на земли под жилой застройкой, офисами, центрами розничной и мелкооптовой торговли, сферой непосредственного обслуживания населения, а также учреждениями и организациями федерального и муниципального значения; во-вторых, земельную ренту под промышленными, транспортными и торговыми предприятиями, имеющими межрегиональное значение в рамках национального (или даже мирового) рынка;
- субъектами рентных отношений в городских поселениях являются население, собственники промышленных, транспортных, торговых и прочих предприятий, расположенных в городе, организации и учреждения, обеспечивающие должный уровень здравоохранения, образования, культуры, спорта и т.д. Объектом рентных отношений выступает городская земля;
- дифференциальная рента на земли под жилой застройкой делится на формы 1 и 2; образование дифференциальной ренты 2 в городах связано с процессом интенсификации использования земли в городах, что особенно проявляется в переходе к многоэтажному строительству жилья, офисов, а также к созданию крупных торговых центров на городских окраинах; расчет дифференциального дохода второй формы 2 можно осуществить прежде всего с учетом различий в минимальных и средних вложениях капитала по оценочным зонам на основе определения показателей нормальной (минимальной) и средней этажности.
Еще по теме 3.2. Цена городской земли как капитализированная рента: методология и методика определения:
- § 5. Рента как цена ресурса
- 12.4. Земельная рента как доход с земли
- 33. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА КАК ДОХОД ЗЕМЛИ. ТЕОРИИ РЕНТЫ
- 2.2. Методология, теория и методика определения земельной ренты в современном сельском хозяйстве
- 7.2.3. Рынок земли и рента
- 3.3. Рента на строительные участки и аренда земли
- 2. Спрос и предложение земли. Рента и арендная плата
- 11.2. Рынок земли. Экономическая рента.
- 9.4. Рентные отношения и цена земли
- Платность использования земли как принцип земельного права. Понятие и формы платы за использование земли.
- 3. Монополия на землю как объект хозяйствования. Дифференциальная рента I и II
- 4.Монополия на землю как объект собственности и абсолютная рента
- 3.2. Цена поставки, форвардная цена, цена форвардного контракта
- Методика определения уровня субъективного контроля (УСК)
- Методика определения уровня субъективного контроля (УСК)
- Тема 13. Правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
- § 1. Методика определения размера компенсации морального вреда
- Тема 3. Методика определения показателей эффективности инвестиций
- § 1. Заработная плата как цена ресурса
- Тест 10. Опросник по методике определения групповой сплочённости (К. Сишор)