<<
>>

Первый пример законодательного несовершенства

. В пункте 1 ст. 162 ЖК РФ содержатся два противоречивых положения. Сначала законодатель пишет, что «с каждым собственником помещения в многоквартирном доме заключается договор управления». Следующее положение — «собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений...

выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

Отсюда возникает ряд вопросов, идет ли речь об индивидуальном договоре с каждым собственником или о договоре с множественностью лиц на стороне собственников? С какого момента договор считается заключенным: с момента заключения договора управления с собственниками помещений, обладающими более 50% голосов, или с момента заключения индивидуального договора с каждым собственником?

Положение о множественности лиц на стороне собственников было внесено в пункт 1 ст. 162 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ. Полагаем, что при внесении указанного дополнения законодателем была допущена логическая непоследовательность и установлены два взаимоисключающих правила: с одной стороны, правило о заключении индивидуальных договоров, а с другой стороны — о заключении договора с множественностью лиц. Подобное законодательное несовершенство дает возможность недобросовестным собственникам помещений уклоняться от оплаты за жилищные и коммунальные услуги, ссылаясь на незаключенность индивидуального договора управления. Опасность заключается в том, что рай-

12

онные суды довольно часто поддерживают указанный довод .

Однако ошибочно было бы считать, что каждый собственник помещения может самостоятельно определять судьбу общего имуще- [12]

ства многоквартирного дома и заключать индивидуальные договоры управления. Ключевой особенностью договора управления, как обязательства с множественностью лиц, является то, что у всех участников, выступающих на одной стороне договора (таковыми являются собственники помещений), возникают одинаковые права и обязанности, а также необходимость в предусмотренных законом или договором случаях согласовывать собственные действия по осуществлению общего права или исполнению общей обязанности с другими сообладателями этого права или этой обязанности. Для того, чтобы понять меру индивидуальных возможностей сообладателей необходимо уяснить содержание отношений (то есть внутренние отношения), складывающихся между сообладателями.

В юридической литературе небезосновательно делаются выводы о недопустимости признания за каждым из сообладателей самостоятельных возможностей, которые в своей совокупности составляют содержание общего для всех права[13]. «Представить себе, скажем, '/2 владения, “треть пользования”, или, допустим, A распоряжения весьма проблематично»[14]. Общее право или общая обязанность принадлежат совместно всем сообладетелям, выступающим одной стороной, но не всякому и каждому из них в отдельности.

Таким образом, основываясь на концепции правоотношения с множественностью лиц, следует сделать вывод, что при заключении договора управления многоквартирным домом отпадает необходимость подписывать индивидуальные договоры с каждым собственником. Ведь в силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники (а не собственник!) помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома путем совершения в отношении этого имущества любых действий. В частности, собственники сообща принимают решение о выборе способа управления многоквартирным домом на общем собрании (подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 2 ст. 161 ЖК РФ) и результат такого решения является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161, п. 4 ст. 162 ЖК РФ). Подобное правило также подкрепляется положениями ГК РФ о правовых последствиях принятого решения собрания (п. 2 ст. 181.1 ГК РФ) и новыми положениями ЖК РФ о юридических последствиях решения собрания в виде возложения на собственников помещений обязанностей в отношении общего имущества в доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

По смыслу изложенных норм условия договора управления, утвержденные на общем собрании собственников, являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме даже если они по каким-либо причинам не участвовали в принятии решений указанного общего собрания. Стороной договора управления является не каждый собственник помещения в многоквартирном доме в отдельности, а все собственники сообща, а сам договор действует вне зависимости от подписания его отдельным собственником. Подобные выводы также подтверждаются судебной практикой[15]. Суды делая вывод об обязательности условий договора управления для всех собственников помещений также отмечают недопустимость понуждения данных собственников к заключению индивидуальных договоров управления[16]. Как отметила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в вопросе 4 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 24.12.2014, из положений ГК РФ и ЖК РФ не следует возможность суда удовлетворить требование об обязании собственников жилых помещений заключить договор о техническом обслуживании и предоставлении коммунальных услуг с управляющей организацией или товариществом собственников жилья. При этом незаключение собственниками договоров с управляющей организацией не должно являться основанием для освобождения собственников от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания собственников помещений[17].

<< | >>
Источник: Киракосян С.А.. Жилищное право: договор управления многоквартирным домом : учеб. пособ. / С. А. Киракосян — Ставрополь : Логос, 2016— 126 с.. 2016

Еще по теме Первый пример законодательного несовершенства:

  1. Третий пример законодательного несовершенства.
  2. Второй пример законодательного несовершенства.
  3. 20.Первый раздел РП. Законодательная деятельность 4-х летнего сойма РП
  4. Законодательная инфляция как юридическое препятствие и судебный активизм как способ ее преодоления (на примере налоговых споров)
  5. Сбои, несовершенство техники.
  6. Преимущества и несовершенство (фиаско) рынка. Функции государства в современной рыночной экономике и методы ее регулирования
  7. § 4. Ветви государственной власти (законодательная, исполнительная, судебная) ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ ВЛАСТЬ
  8. 74. Только несовершенством психики можно объяснить тот факт, что человек зачастую самостоятельно и целенаправленно разрушает гармонию своего организма, тем самым на несколько десятилетий сокращая свой биологический век.
  9. 71. ПЕРВЫЙ ИНТЕРНАЦИОНАЛ
  10. ПЕРВЫЙ КРЕСТОВЫЙ ИОХОД
  11. 2. Первый Крестовый Поход
  12. Первый язык
  13. Первый критерий
  14. Пример 2
  15. Пример 3
  16. Первый захват Рима
  17. РАЗДЕЛ ПЕРВЫЙ. ВВЕДЕНИЕ
  18. Первый период гражданских войн (1559-1572)