Первый пример законодательного несовершенства
. В пункте 1 ст. 162 ЖК РФ содержатся два противоречивых положения. Сначала законодатель пишет, что «с каждым собственником помещения в многоквартирном доме заключается договор управления». Следующее положение — «собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений...
выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».Отсюда возникает ряд вопросов, идет ли речь об индивидуальном договоре с каждым собственником или о договоре с множественностью лиц на стороне собственников? С какого момента договор считается заключенным: с момента заключения договора управления с собственниками помещений, обладающими более 50% голосов, или с момента заключения индивидуального договора с каждым собственником?
Положение о множественности лиц на стороне собственников было внесено в пункт 1 ст. 162 ЖК РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ. Полагаем, что при внесении указанного дополнения законодателем была допущена логическая непоследовательность и установлены два взаимоисключающих правила: с одной стороны, правило о заключении индивидуальных договоров, а с другой стороны — о заключении договора с множественностью лиц. Подобное законодательное несовершенство дает возможность недобросовестным собственникам помещений уклоняться от оплаты за жилищные и коммунальные услуги, ссылаясь на незаключенность индивидуального договора управления. Опасность заключается в том, что рай-
12
онные суды довольно часто поддерживают указанный довод .
Однако ошибочно было бы считать, что каждый собственник помещения может самостоятельно определять судьбу общего имуще- [12]
ства многоквартирного дома и заключать индивидуальные договоры управления. Ключевой особенностью договора управления, как обязательства с множественностью лиц, является то, что у всех участников, выступающих на одной стороне договора (таковыми являются собственники помещений), возникают одинаковые права и обязанности, а также необходимость в предусмотренных законом или договором случаях согласовывать собственные действия по осуществлению общего права или исполнению общей обязанности с другими сообладателями этого права или этой обязанности. Для того, чтобы понять меру индивидуальных возможностей сообладателей необходимо уяснить содержание отношений (то есть внутренние отношения), складывающихся между сообладателями.
В юридической литературе небезосновательно делаются выводы о недопустимости признания за каждым из сообладателей самостоятельных возможностей, которые в своей совокупности составляют содержание общего для всех права[13]. «Представить себе, скажем, '/2 владения, “треть пользования”, или, допустим, A распоряжения весьма проблематично»[14]. Общее право или общая обязанность принадлежат совместно всем сообладетелям, выступающим одной стороной, но не всякому и каждому из них в отдельности.
Таким образом, основываясь на концепции правоотношения с множественностью лиц, следует сделать вывод, что при заключении договора управления многоквартирным домом отпадает необходимость подписывать индивидуальные договоры с каждым собственником. Ведь в силу п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники (а не собственник!) помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома путем совершения в отношении этого имущества любых действий. В частности, собственники сообща принимают решение о выборе способа управления многоквартирным домом на общем собрании (подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 2 ст. 161 ЖК РФ) и результат такого решения является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161, п. 4 ст. 162 ЖК РФ). Подобное правило также подкрепляется положениями ГК РФ о правовых последствиях принятого решения собрания (п. 2 ст. 181.1 ГК РФ) и новыми положениями ЖК РФ о юридических последствиях решения собрания в виде возложения на собственников помещений обязанностей в отношении общего имущества в доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
По смыслу изложенных норм условия договора управления, утвержденные на общем собрании собственников, являются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме даже если они по каким-либо причинам не участвовали в принятии решений указанного общего собрания. Стороной договора управления является не каждый собственник помещения в многоквартирном доме в отдельности, а все собственники сообща, а сам договор действует вне зависимости от подписания его отдельным собственником. Подобные выводы также подтверждаются судебной практикой[15]. Суды делая вывод об обязательности условий договора управления для всех собственников помещений также отмечают недопустимость понуждения данных собственников к заключению индивидуальных договоров управления[16]. Как отметила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в вопросе 4 Обзора судебной практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 24.12.2014, из положений ГК РФ и ЖК РФ не следует возможность суда удовлетворить требование об обязании собственников жилых помещений заключить договор о техническом обслуживании и предоставлении коммунальных услуг с управляющей организацией или товариществом собственников жилья. При этом незаключение собственниками договоров с управляющей организацией не должно являться основанием для освобождения собственников от исполнения обязанностей, предусмотренных законодательством либо решениями общего собрания собственников помещений[17].
Еще по теме Первый пример законодательного несовершенства:
- Третий пример законодательного несовершенства.
- Второй пример законодательного несовершенства.
- 20.Первый раздел РП. Законодательная деятельность 4-х летнего сойма РП
- Законодательная инфляция как юридическое препятствие и судебный активизм как способ ее преодоления (на примере налоговых споров)
- Сбои, несовершенство техники.
- Преимущества и несовершенство (фиаско) рынка. Функции государства в современной рыночной экономике и методы ее регулирования
- § 4. Ветви государственной власти (законодательная, исполнительная, судебная) ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ ВЛАСТЬ
- 74. Только несовершенством психики можно объяснить тот факт, что человек зачастую самостоятельно и целенаправленно разрушает гармонию своего организма, тем самым на несколько десятилетий сокращая свой биологический век.
- 71. ПЕРВЫЙ ИНТЕРНАЦИОНАЛ
- ПЕРВЫЙ КРЕСТОВЫЙ ИОХОД
- 2. Первый Крестовый Поход
- Первый язык
- Первый критерий
- Пример 2
- Пример 3
- Первый захват Рима
- РАЗДЕЛ ПЕРВЫЙ. ВВЕДЕНИЕ
- Первый период гражданских войн (1559-1572)